Землепользование Таиланда: куда может расти город?
У въезда в Чиангмай, Кхонкэн или Хатъяй город десятилетиями наступает на рисовые поля, часто бесконтрольно, — констатирует национальный план, опубликованный 5 октября 2026 года. Теперь план задаёт этому росту числовые границы: городские пространства смогут вырасти с 2,39 % территории в 2021 году максимум до 3,24 % в 2037-м, сельскохозяйственные земли должны остаться выше 43,11 %, а естественный лес — достичь 35 %. Между этими порогами проступает карта будущих кварталов: уплотнённые центры, границы роста, охраняемые земли. Для покупателя это новый способ смотреть на участок на окраине: чем он сможет стать и что останется вокруг.
Как план делит территорию Таиланда?
На выезде из Кхонкэна районная дорога на протяжении нескольких километров выстраивает в ряд новый коттеджный посёлок, заправку, рисовое поле, склад и школу. Такую окраину встретишь и вокруг Чиангмая, Удонтхани или Хатъяя: именно здесь растёт тайский город. Национальный план территориальной политики, опубликованный 5 октября 2026 года, описывает это движение в масштабе страны и задаёт ему числовые границы до 2037 года.
Департамент общественных работ и градостроительства (DPT) делит 515 748 км² суши страны (печатная страница 6) на три зоны согласно Хартии градостроительства B.E. 2566, принятой в 2023 году (печатные страницы 13–14 и 46–47). Резервная зона — 159 272,87 км², или 30,88 %, — защищает заповедные леса, национальные парки и заказники дикой природы. Природоохранная зона — 73 041,13 км², или 14,16 %, — объединяет эксплуатационные леса, мангровые заросли и водотоки, которыми пользуются, не снижая их ценности. Зона развития — 283 434,42 км², или 54,98 %, — вмещает жильё, экономику и сети.
Всё решается в этой третьей зоне, и застроена она далеко не целиком. Она объединяет городские пространства — то есть территории муниципалитетов, Бангкок и город Паттайю, — ценные сельскохозяйственные земли (63 057,99 км², 12,23 % страны) и общие сельскохозяйственные пространства (159 263,37 км², 30,88 %), которые в свою очередь делятся на земли с высоким потенциалом и малопродуктивные (печатные страницы 47–48 и 55–56). Таким образом, «развитие» не означает «под застройку»: это слово охватывает и поля.
Сам план представляет себя как рамку. Он вытекает из закона о градостроительном планировании B.E. 2562 (2019), который выстраивает планы в масштабе страны, регионов, провинций, городов и сельской местности и часть из них поручает местным органам власти (печатная страница 2). После публикации в Королевской правительственной газете план обязывает ведомства действовать в соответствии с ним (печатная страница 6). Правила для участка в конце этой цепочки определяет генеральный градостроительный план города или провинции, ผังเมืองรวม («пханг мыанг руам»), и его цветовое зонирование.
Как план связывает рост городов и сельское хозяйство?
Сельскохозяйственная земля рассматривается здесь как инфраструктура. Ценные земли — это те, куда государство уже вложилось (орошение, защита от наводнений, укрупнение участков), и те, где выращивают продукцию с географическими указаниями; документ отмечает, что сегодня никакая технология не заменит эти почвы (печатная страница 47). Четыре такие продукции зарегистрированы в Европейском союзе: кофе Дой Чанг и Дой Тунг из провинции Чианграй, рис Сангйот из Пхаттхалунга и жасминовый рис Тхунг Кула Ронгхай на Северо-Востоке — в сумме на 4 206,94 км² (печатная страница 222).
Для этих земель намерение выражено прямо: пересмотреть регулирование или ввести меры, чтобы они использовались только под сельское хозяйство, и побуждать владельцев их сохранять (печатная страница 56). План также хочет сельскохозяйственного зонирования по пригодности почв, Agri-Map, и отводит промышленности участки за пределами земель с хорошим или высоким потенциалом и вне зон риска (печатная страница 58). Для дома на краю рисового поля это перспектива пейзажа: если поле напротив — ценная земля, план хочет, чтобы оно осталось полем.
Сельская местность при этом не застыла. За пределами муниципалитетов, на территории примерно 5 300 административных организаций подрайонов, план хочет развивать сельское хозяйство с высокой добавленной стоимостью и переработкой на месте, агротуристические маршруты, соединяющие органические фермы и территории с географическими указаниями, центры продажи местной продукции, высокоскоростной интернет, зарядные станции для электромобилей и умное орошение, позволяющее выращивать урожай круглый год, включая сухой сезон (печатные страницы 228–230).
Для того, кто ищет дом для жизни круглый год за городом, это образ обжитой и подключённой сельской местности, а не глубинки. Пенсионер, которому нужны огород и надёжная связь, семья, работающая удалённо и желающая простора: то, что производит земля вокруг, и то, что план хочет из неё сделать, описывает их будущее соседство лучше любой брошюры.
Промышленность следует похожей логике. План сосредоточивает её в Восточном экономическом коридоре, EEC, который охватывает Чачоенгсао, Чонбури и Районг, и в четырёх особых экономических коридорах: на Севере — вокруг Чиангмая, Чианграя, Лампхуна и Лампанга, на Северо-Востоке — вокруг Накхонратчасимы, Кхонкэна, Удонтхани и Нонгкхая, в Центрально-Западном регионе — вокруг Аюттхаи, Накхонпатхома, Супханбури и Канчанабури, на Юге — вокруг Чумпхона, Ранонга, Сураттхани и Накхонситхаммарата (печатные страницы 57–58). На Востоке план предусматривает качественное жильё для работников в Банчанге и Шрираче (печатная страница 73): что из этого следует для жилья, разбирает материал о Паттайе и территории занятости EEC.
Раздел о региональных связях продолжает эти коридоры дорогами и железными дорогами в соседние страны (печатная страница 231). На окраине все эти слои накладываются друг на друга, и именно здесь хороший участок отделяется от ставки. Поле рядом с городом может казаться обречённым на застройку; для ценных земель план говорит обратное и размещает рост в другом месте. Купить такую землю для себя или ради вида — значит опереться на направление государственной политики; заплатить за неё как за будущий посёлок — значит ставить против него.
Что именно говорят цели по площадям?
Таблица, в которой этот выбор выражен в цифрах, приведена на печатной странице 50. Её базовый год — 2021-й, или 2564-й по тайскому календарю, этапы — 2027, 2032 и 2037 годы, и направление каждого порога — часть данных: потолок для города, нижние границы для сельского хозяйства и воды, цель роста для естественного леса.
Национальные цели использования пространства, опубликованные DPT:
| Показатель, доля территории страны | База 2021 | Цель 2027 | Цель 2032 | Цель 2037 |
|---|---|---|---|---|
| Городские пространства | 2,39% | Не более 2,79% | Не более 2,99% | Не более 3,24% |
| Сельскохозяйственные пространства | 43,97% | Не менее 43,57% | Не менее 43,37% | Не менее 43,11% |
| Естественный лес | 31,71% | 33% | 34% | 35% |
| Водные площади | 3,02% | Не менее 3,02% | Не менее 3,02% | Не менее 3,02% |
Если читать построчно, таблица сдержанна: город и сельское хозяйство сдвигаются каждый менее чем на один процентный пункт территории за шестнадцать лет, естественный лес — более чем на три. Эти проценты — доли страны, а не количество жилья, и городская доля 2,39 % не совпадает с зоной развития в 54,98 %, которая включает поля. Таблица не указывает ни одного участка: национальный потолок — не прогноз строительства в Хангдонге или Банламунге.
Направление же ясно, и оно помогает выбирать. Когда городу остаётся меньше одного пункта территории, ему предлагается уплотняться и расширяться в чётких границах: именно это описывают городские меры плана.
Как город будет расти внутри своих границ?
Три меры под руководством Министерства внутренних дел определяют этот рост (печатная страница 54). Первая продвигает принятие закона об обновлении городов с механизмом конвертации прав собственности, чтобы уплотнять центральные и промежуточные кварталы: это проект, который ещё предстоит провести, а не действующий закон. Вторая требует чётко провести границу городского роста (UGB). Третья побуждает собственников и девелоперов строить внутри этой границы: бонусы к коэффициенту использования участка, налоговые стимулы, зоны поощрения инвестиций, передача прав на застройку и смешанные кварталы вокруг станций общественного транспорта — Transit-Oriented Development (TOD).
Для покупателя в городе эти инструменты читаются на уровне улицы. У квартиры рядом с будущей станцией соседний участок может получить бонус плотности; дом чуть внутри границы роста и дом чуть за ней будут подчиняться разной политике. Пока эта граница не появилась в местных документах, ориентиром служит действующее зонирование, и дата его следующего пересмотра становится хорошим вопросом.
Жилищный раздел продолжает это движение (печатная страница 75): жильё рядом с работой, школами и общественным транспортом, чтобы сократить поездки; государственное жильё для семей с невысоким доходом, пожилых людей и уязвимых групп рядом с линиями транспорта; обновление старых кварталов с общественными пространствами, зеленью и современными сетями; смешанные проекты, соединяющие жильё, торговлю и зелёные зоны; городской рельсовый транспорт, рассчитанный по численности населения. План также предусматривает изучение критериев, по которым сельские органы самоуправления будут получать статус муниципалитета (печатная страница 70): то есть то, как посёлок административно становится городом.
У старого города свои правила. Тридцать шесть старых городов подпадают под регламент Канцелярии премьер-министра о сохранении и развитии Раттанакосина и старых городов 2021 года, среди них Чиангмай, Лампанг и Нан на Севере, Чантхабури на Востоке, Пхукет, Такуапа, Сонгкхла и Транг на Юге (печатные страницы 211 и 217). План хочет для них охранных градостроительных планов, защищающих идентичность и образ жизни жителей, и стимулов через земельный налог для собственников, которые реставрируют по правилам (печатная страница 219). В Бангкоке часть острова Раттанакосин регулируется министерским постановлением 2020 года, которое запрещает там отдельные виды строительства или перестройки (печатная страница 217).
Шопхаус в старом городе Пхукета или тиковый дом у крепостных стен Чиангмая читают, таким образом, по двум текстам: по зонированию города и по охранному регламенту, который на него распространяется. Вокруг объектов Всемирного наследия, таких как Аюттхая или Сукхотхай, план хочет регулировать отступы, габариты, высоту и облик зданий (печатная страница 215). Эти правила защищают то, что делает такие кварталы ценными для жизни: их улицы, их масштаб, их соседскую жизнь.
Какие документы связывают национальный план с участком?
Между национальным планом и правоустанавливающим документом — три звена. Национальный план говорит о функции территории и желаемом направлении. Генеральный градостроительный план — о разрешённом использовании зоны, её плотности и высотности. Документы объекта (титул, план межевания, разрешения) — о том, что существует на участке. В Reflexion мы никогда не переходим от национальной карты к участку, минуя среднее звено.
Больше всего вводит в заблуждение слово «развитие». Участок в зоне развития национального плана может оказаться ценным рисовым полем, которое тот же план хочет защитить. Решает только местный план на свою дату; продавец, который ссылается на национальный план, обещая возможность застройки, цитирует не тот документ.
Физические условия дополняют картину. План требует картировать зоны, подверженные наводнениям, оползням и землетрясениям, и пересмотреть генеральные градостроительные планы, чтобы поощрять в них низкую плотность (печатная страница 65). Поэтому участок на окраине читают и через воду, склон и берег.
Это чтение одинаково для тайского и иностранного покупателя: функция территории не зависит от гражданства. Формы владения — предмет отдельного разговора, своего для каждой ситуации, и эта статья его не касается; основные варианты мы разбираем в материале «Собственность, аренда или компания».
Когда мы моделируем два дома между Чиангмаем и Лампхуном
Пара — она учительница, он работает удалённо — хочет жить круглый год в агломерации Чиангмай — Лампхун, которую план рассматривает как единое региональное городское образование и для которой предусматривает общественный транспорт между двумя городами (печатные страницы 61 и 74). Они сравнивают городской дом в переулке-сое недалеко от крепостных стен и дом с садом на краю рисовых полей со стороны Лампхуна. Случай смоделирован; он не описывает никакой сделки.
По городскому дому они проверяют, входит ли он в периметр старого города, на который распространяется регламент 2021 года, и спрашивают, что тот позволяет, если расширить кухню. По дому у рисовых полей запрашивают цвет генерального градостроительного плана для участка и для соседнего поля, а также относится ли это поле к ценным сельскохозяйственным землям. Продавец представляет поле как «скоро под застройку»; местный план относит его к сельскохозяйственным.
Они выбирают дом у рисовых полей — ради образа жизни и ради вида, который сельскохозяйственный статус соседнего поля защищает на дату местного плана, — и отказываются от опциона на покупку этого поля, который предлагал продавец. Городской дом остаётся в их списке как возможное второе жильё в городе. Их решение опирается на действующий местный план, а не на обещание перевода земли в другую категорию.
Смоделированный сценарий. Этот профиль — не клиент; параметры — рабочие допущения.
Что можно сделать сейчас
Определите, в какой из трёх зон плана находится адрес, а затем спуститесь на ступень ниже: цвет генерального градостроительного плана и дата его последнего пересмотра, наличие поблизости ценных сельскохозяйственных земель, старого города или будущей станции. Отметьте, что действует, а что только предусмотрено. Наши картографические гиды накладывают эти слои — каждый со своим источником, датой и масштабом.
Частые вопросы
Можно ли строить на участке в зоне развития?
Не обязательно. В национальном плане эта зона охватывает 54,98 % земель страны и включает сельскохозяйственные земли, которые тот же документ хочет защитить. Она выражает назначение в масштабе страны, а не право, привязанное к участку. Возможность застройки проверяют по действующему в этом месте генеральному градостроительному плану, с его цветом и датой, а затем по документам самого участка.
Насколько города Таиланда смогут расшириться к 2037 году?
Менее чем на один процентный пункт территории. Городская доля ограничена 3,24 % страны в 2037 году против 2,39 % в 2021-м, с промежуточными порогами 2,79 % в 2027 году и 2,99 % в 2032-м (печатная страница 50). Это национальный потолок: он не распределяет рост между городами и не говорит, какие участки его примут, — это определяют местные градостроительные планы.
Зачем при покупке дома смотреть на ценные сельскохозяйственные земли?
Потому что они формируют соседство. Эти орошаемые или защищённые от наводнений почвы, согласно плану, должны оставаться сельскохозяйственными, и предусмотрены меры против смены их назначения (печатная страница 56). У дома на их границе хорошие шансы сохранить открытый вид; участок, который к ним относится, плохо подходит для ставки на перевод земли. Статус подтверждается в местном плане.
Что меняет проект TOD рядом с резиденцией?
Он может уплотнить окружение. План хочет смешанных кварталов вокруг станций общественного транспорта, поддержанных бонусами к коэффициенту использования участка (печатная страница 54). Для резиденции это значит более близкие услуги и порой более высокие здания по соседству. Прежде чем придавать станции вес, проверьте статус линии: изучается, утверждена, строится или уже работает.
Какие старые города подпадают под охранный регламент?
Тридцать шесть — по регламенту Канцелярии премьер-министра 2021 года, на который ссылается план (печатная страница 211). На Севере их восемь, включая Чиангмай, Нан и Лампанг; на Юге десять, включая Пхукет, Сонгкхлу и Такуапу; на Востоке три — Чачоенгсао, Районг и Чантхабури. Для шопхауса или старого дома точный периметр и предписания проверяют по тексту, относящемуся к конкретному городу.
Метод и источники
Источники проверены 13 октября 2026 г.
Использованный курс: 1 EUR = 38,374 THB (28 сентября 2026 года)
- На чём основана эта статья: национальный план территориальной политики DPT на 2026–2037 годы, опубликованный в Королевской правительственной газете 5 октября 2026 года и прочитанный в полной тайской версии 13 октября 2026 года, — его правовая рамка (закон о градостроительном планировании B.E. 2562, печатные страницы 1–6) и разделы о землепользовании, расселении, наследии и развитии сельской местности. Площади, цели и перечни взяты из плана; цепочка «национальный план — местный план — документы объекта» и сценарий относятся к методу Reflexion.
- DPT, три зоны, площади и Хартия градостроительства B.E. 2566, печатные страницы 13–14 и 46–47 / PDF 16–17 и 49–50.
- DPT, состав зоны развития, ценные и общие сельскохозяйственные земли, меры защиты, печатные страницы 47–48 и 55–56 / PDF 50–51 и 58–59.
- DPT, цели по площадям, база 2021 года и этапы 2027, 2032 и 2037 годов, печатная страница 50 / PDF 53.
- DPT, картирование рисков и пересмотр генеральных градостроительных планов, печатная страница 65 / PDF 68.
- DPT, городские меры (обновление, граница роста, бонусы, TOD), статус муниципалитета и жильё, печатные страницы 54, 70 и 75 / PDF 57, 73 и 78.
- DPT, географические указания и развитие сельской местности, печатные страницы 222 и 228–230 / PDF 225 и 231–233.
- DPT, промышленность, EEC и особые экономические коридоры, жильё в Банчанге и Шрираче, печатные страницы 57–58 и 73 / PDF 60–61 и 76; агломерация Чиангмай — Лампхун, печатные страницы 61 и 74.
- DPT, старые города, Всемирное наследие и Раттанакосин, печатные страницы 209–219 / PDF 212–222.
- DPT, региональные связи по автомобильным и железным дорогам, печатная страница 231 / PDF 234.
- Условный курс: 1 EUR = 38,374 THB; денежные суммы в статье не используются. План излагает пространственную политику; он не определяет ни правовой статус участка, ни разрешение на строительство.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Приведённые правила датированы: прежде чем действовать, уточните у квалифицированного специалиста, что они всё ещё в силе.