Сколько стоит вид? Сколько стоит этаж?

1 из 10 · Два окна

Чтобы оценить вид, нужно оставаться в пределах одного здания

Над Сукхумвитом сотни башен смотрят друг на друга. За каждым окном объявление заявляет свой вид: панорама города, река, бассейн, иногда море. Из 88 133 лотов в продаже, вошедших в наше исследование, вид заявлен у 65 985. А в 2 936 проектах соседи по площадке смотрят на разные горизонты. Именно здесь читается истинная стоимость вида: между двумя квартирами в одном здании, с одинаковым числом спален, на одном уровне. Один адрес, два окна, две цены. Этот гид поднимется по башням Бангкока, пройдёт вдоль Чаофрайи, а затем отправится к морю.

• Вид на море
• Вид на реку
• Вид на небоскрёбы
• Город, открытый вид
• Горы, озеро или гольф
• Сад или бассейн
• Закрытый вид

2 из 10 · Вверх

В Тонглоре каждый этаж выше заметен в цене

Камера поднимается вдоль Park Origin Thonglor — башни этажностью 59, построенной в 2022 году над Сукхумвитом. С десятого по девятнадцатый этаж её квартиры в продаже (5) предлагаются по медиане за 269 017 ฿/м² (7 010 €). Начиная с сорокового этажа её лоты (11) достигают 348 794 ฿/м² (9 089 €): на 29,7 % дороже — в том же здании, по тому же адресу, с тем же бассейном. Меняется только высота, а с ней свет, тишина и горизонт, открывающийся на весь город.

3 из 10 · Высота

В башнях Бангкока тридцатый этаж стоит примерно на десятую часть дороже

По всем башням картина ясна. В пределах одного проекта и при одинаковом числе спален квартира с десятого по девятнадцатый этаж предлагается на 3,2 % дороже, чем у подножия башни, на этажах с первого по девятый. С двадцатого по двадцать девятый — на 6,1 %. С тридцатого по тридцать девятый — на 10,7 %, а начиная с сорокового — на 16,3 %. В Паттайе склон круче: 7,2 %, 12,7 %, затем 19,6 % с тридцатого по тридцать девятый этаж. Причину видно с балконов; мы к ней ещё вернёмся.

4 из 10 · Панорама города

В одном здании вид на панораму города не стоит дороже

Вот главное открытие исследования. В объявлениях Бангкока лоты с видом на панораму города предлагаются по медиане за 116 853 ฿/м² (3 045 €), против 85 014 ฿/м² (2 215 €) с видом на город: разница 37,5 %. Теперь сравните две квартиры в одном здании, с одинаковым числом спален, в одном диапазоне из десяти этажей. По 834 проектам медианная разница падает до -0,2 %. За панораму платят в адресе — в сердце Сатхона или Сукхумвита, — а не в окне. Если вы уже в правильной башне, сторона с панорамой часто стоит столько же, сколько другая.

• Вид на море
• Вид на реку
• Вид на небоскрёбы
• Город, открытый вид
• Горы, озеро или гольф
• Сад или бассейн
• Закрытый вид

5 из 10 · Чаофрайя

У реки платят скорее за берег, чем за окно

Держим курс на запад, вдоль Чаофрайи между Банграком и Чароен Накхоном. В пределах километра от русла мы отслеживаем 160 проектов: их медианная цена достигает 106 002 ฿/м² (2 762 €), на 43,9 % выше медианы Бангкока в 73 650 ฿/м² (1 919 €). Внутри этих прибрежных зданий окно на реку добавляет немного: при той же планировке и в том же диапазоне этажей — по медиане 1,8 %, по 65 проектам. Баржи, плывущие вниз по течению на закате, речные трамвайчики, огни противоположного берега: прежде всего вы покупаете берег, а в правильной башне река достаётся почти в подарок.

• Вид на море
• Вид на реку
• Вид на небоскрёбы
• Город, открытый вид
• Горы, озеро или гольф
• Сад или бассейн
• Закрытый вид

6 из 10 · Хуахин

От сада к морю: в том же здании всего на несколько процентов дороже

В Хуахине камера покидает сады и бассейны в глубине суши и скользит к Сиамскому заливу, до Нонг Кэ и мыса Кхао Такиап. В объявлениях разница кажется огромной: лоты с видом на море предлагаются по медиане за 100 603 ฿/м² (2 622 €), более чем вдвое дороже остальных — 46 956 ฿/м² (1 224 €). В одном здании, при той же планировке и в том же диапазоне этажей, вид на море добавляет 8 %. В Паттайе — 7,5 %. На Пхукете — 4,9 %. У моря действительно есть цена — прежде всего потому, что здания с видом на него стоят у самой воды.

• Вид на море
• Вид на реку
• Вид на небоскрёбы
• Город, открытый вид
• Горы, озеро или гольф
• Сад или бассейн
• Закрытый вид

7 из 10 · Паттайя

В Паттайе море завоёвывают этаж за этажом

Лицом к заливу, от пляжа Вонгамат до Джомтьена, 64 проекта поднимаются на тридцать этажей и выше. У подножия башен, ниже десятого этажа, вид на море заявлен у 14,8 % лотов. С десятого по девятнадцатый — у 75,5 %. Начиная с сорокового — у 95,5 %. Вот почему высота здесь стоит дороже, чем в Бангкоке: в Паттайе подняться выше — значит купить горизонт, остров Ко Лан вдали и солнце, садящееся в залив.

• Вид на море
• Вид на реку
• Вид на небоскрёбы
• Город, открытый вид
• Горы, озеро или гольф
• Сад или бассейн
• Закрытый вид

8 из 10 · Пхукет

На Пхукете море видно без лифта

Смена декораций: западное побережье Пхукета, над пляжами Карон и Ката. Здесь здания остаются невысокими: медианная этажность жилых проектов — 7. Море завоёвывают на склонах, а не в высоту: 99,2 % лотов острова с видом на море расположены ниже десятого этажа, а на один только подрайон Карон их приходится 626. Поэтому именно на Пхукете вид на море добавляет меньше всего внутри проекта: 4,9 % при той же планировке и в том же диапазоне этажей. Терраса над Андаманским морем, на два-три уровня выше сада.

• Вид на море
• Вид на реку
• Вид на небоскрёбы
• Город, открытый вид
• Горы, озеро или гольф
• Сад или бассейн
• Закрытый вид

9 из 10 · Две меры

Карта преувеличивает вид, здание возвращает ему истинный масштаб

Сопоставьте две меры. На карте, от проекта к проекту, вид на море, кажется, стоит 66,7 % в Паттайе, 114,2 % в Хуахине и 47,1 % на Пхукете, а панорама города — 37,5 % в Бангкоке. В пределах одного здания эти разницы сокращаются до 7,5 %, 8 %, 4,9 % и -0,2 %. Разницу создаёт расположение: пляж, центр, берег реки. Когда адрес выбран, вид стоит гораздо меньше, чем можно подумать.

• Вид на море
• Вид на реку
• Вид на небоскрёбы
• Город, открытый вид
• Горы, озеро или гольф
• Сад или бассейн
• Закрытый вид

10 из 10 · Выбор

Сначала выберите адрес, затем поднимайтесь выше

Исследование подсказывает простой метод. Сначала адрес: на него приходится большая часть цены — и у моря, и в сердце Бангкока. Затем этаж: с тридцатого по тридцать девятый рассчитывайте на 10,7 % больше в Бангкоке и на 19,6 % в Паттайе, в пределах одного проекта и планировки. Наконец, окно: море добавляет 7,5 % в Паттайе и 8 % в Хуахине; панорама города и река — почти ничего в пределах одного здания. На карте каждый проект теперь показывает вид, заявленный для большинства его лотов.

• Вид на море
• Вид на реку
• Вид на небоскрёбы
• Город, открытый вид
• Горы, озеро или гольф
• Сад или бассейн
• Закрытый вид