Шесть направлений в Таиланде — шесть образов жизни

Недвижимость покупают не «в Таиланде». Её покупают в Бангкоке, на Пхукете, на Самуи — и это разные страны. В 2025 году иностранцы приобрели 4 164 квартиры в кондоминиумах в провинции Чонбури, где находится Паттайя, на 11 590 млн бат (≈ 302 млн €), против 1 190 на Пхукете на 6 087 млн бат (≈ 159 млн €): в 3,5 раза больше квартир при 1,9-кратной стоимости, по данным REIC. То есть средний чек — 2,78 млн бат с одной стороны (≈ 72 500 €) и 5,12 млн бат с другой (≈ 133 300 €). Два рынка, у которых нет ни общего покупателя, ни общего назначения, — и шесть образов жизни, которые наш общий обзор рынка помещает в общую картину.

Одна страна, шесть рынков: что измеряет официальная статистика

Раз в год Информационный центр недвижимости (Real Estate Information Center, REIC), аналитический центр Государственного жилищного банка (Government Housing Bank), публикует подсчёт квартир, переоформленных на иностранных покупателей, по провинциям. Это единственное официальное измерение рынка, который мы делим между собой, — мы, покупатели, приехавшие издалека, — при условии, что понимаешь, что именно оно охватывает. Оно учитывает квартиры в кондоминиумах, переоформленные в полную собственность, в пределах квоты 49 % площади здания, и не учитывает ни виллы, ни дома, ни землю, ни какие-либо приобретения в аренду или через тайскую компанию. Этот охват имеет решающее значение, и мы к нему ещё вернёмся.

В этом охвате 2025 год дал 14 899 переоформлений на 60 921 млн бат (≈ 1,59 млрд €) в десяти провинциях. Иерархия сдвинулась: в 2023 году на Чонбури приходилось 41,7 % квартир по стране, на Бангкок — 37,5 %; в 2025 году Бангкок поднялся до 47,2 %, Чонбури опустился до 27,9 %, а Пхукет вырос с 6,4 % до 8,0 %. Столица вернула себе первое место у курорта.

Переоформления квартир в кондоминиумах на иностранных покупателей, основные провинции, 2025 год:

Две строки этой таблицы стоит прочитать рядом. В Паттайе в 3,5 раза больше квартир, чем на Пхукете, при 1,9-кратной стоимости: это разница между объёмным рынком с низким порогом входа и рынком стоимости с высоким чеком — и единственный официальный и измеренный способ её выразить. Другое, менее ожидаемое наблюдение: у Хуахина второй по величине средний чек среди пляжных направлений (4,58 млн бат, ≈ 119 400 €) при самом малом после Самуи объёме.

Для франкоязычного читателя к этому добавляется контекстная цифра: в первом полугодии 2026 года Франция — шестая по стоимости переоформлений национальность среди покупателей кондоминиумов в Таиланде, по данным REIC, — после Китая, России, Мьянмы, США и Тайваня. Публичен только ранг: ни сумма в батах, ни число квартир.

Где купить в Таиланде в зависимости от того, что вы ищете?

Бангкок — глубина

7 029 переоформлений на 35 386 млн бат (≈ 922 млн €), 58 % стоимости по стране: Бангкок — безусловно крупнейший рынок и единственный, по которому известны и цены, и доходность. CBRE описывает рынок, расходящийся надвое: средняя цена предложения в новых проектах центра вырастет с 315 000 бат/м² в 2025 году до 360 000 бат/м² в 2026-м (+14,3 %), а в пригородах снизится с 84 000 до 76 000 бат/м² (−9,5 %) — это прогнозы, опубликованные в феврале 2026 года, а не зафиксированные сделки. Что касается аренды, Global Property Guide публикует валовую доходность 6,22 % для Бангкока и 8,52 % для Самутпракана по замерам февраля 2026 года при среднем по стране 6,49 %. Это единственные тайские показатели доходности, опубликованные источником с методологией.

За чем сюда едут, умещается в три слова: транспорт, школы, больницы. BTS и MRT, с восточным участком Оранжевой линии, объявленным на конец 2027 года; Французский международный лицей Бангкока (Lycée Français International de Bangkok), имеющий соглашение с AEFE, 1 057 учеников от младшей группы детского сада до выпускного класса; несколько больниц с аккредитацией JCI — Bumrungrad, Bangkok Hospital, BNH, Samitivej, — хотя общее число по стране публично не проверяется. Это направление для тех, кто работает, учит детей и лечится на месте; подробности по районам — в нашем досье по Бангкоку. А если вы сравниваете две башни, дата подачи их разрешения на строительство показывает, по какому сейсмическому режиму они проектировались, — это тема нашей статьи о строительстве в Бангкоке.

Пхукет — стоимость

1 190 переоформлений на 6 087 млн бат (≈ 159 млн €) и самый высокий средний чек в стране: 5,12 млн бат (≈ 133 300 €). Пхукет продаёт меньше квартир, чем Паттайя, и продаёт их почти вдвое дороже. Это также первый курортный рынок Азии по брендовым резиденциям: C9 Hotelworks насчитала здесь в 2026 году 3 465 таких квартир.

Остров обзаводится инфраструктурой для жизни, а не только для отдыха — этому посвящена наша статья о переезде на Пхукет. Bumrungrad, крупнейшая частная больничная группа Таиланда, строит здесь свой первый кампус за пределами Бангкока: 4,3 млрд бат, 16,5 рай менее чем в десяти минутах от аэропорта, 120 коек на первом этапе и 212 в перспективе; фундаментные работы начались в феврале 2025 года, открытие объявлено на 2027 год. North London Collegiate School в мае 2026 года подписала соглашение с VLC Group о школе на 1 000–1 500 учеников в Черн Талай с открытием, объявленным на третий квартал 2028 года, — соглашение подписано, строительство не задокументировано. А BCIS Phuket в Чалонге аккредитована AEFE со статусом партнёра, от младшей группы детского сада до выпускного класса.

По ценам существует лишь один ряд, и его нужно датировать: в мае 2025 года C9 Hotelworks фиксировала медиану 144 000 бат/м² для кондоминиумов по всем сегментам, 181 000 бат/м² для брендового кондоминиума против 141 000 для небрендового и 70 000 бат/м² для вилл. Публичного обновления с тех пор не было — этим цифрам шестнадцать месяцев. Наше досье по Пхукету прослеживает детали по пляжам.

Паттайя (Чонбури) — объём и промышленная опора

4 164 квартиры, 11 590 млн бат (≈ 302 млн €), средний чек 2,78 млн бат (≈ 72 500 €): один из трёх самых низких чеков среди шести и наибольшее число сделок после Бангкока. Объёмный рынок — это рынок, где есть покупатели: чтобы войти и чтобы выйти.

Его особенность — в другом. Паттайя — единственное пляжное направление Таиланда, опирающееся на нетуристическую экономическую базу: Чонбури входит в Восточный экономический коридор (Eastern Economic Corridor, EEC), на который, по данным Cushman & Wakefield, пришлось около 79 % стоимости прямых иностранных инвестиций, одобренных BOI в 2026 году. Здесь же разворачиваются дата-центры: на Районг и Чонбури пришлось 33 % и 32 % проектов, получивших льготы в 2025 году, по данным Black & Veatch. Необходимое уточнение: ни один публичный источник на сегодня не устанавливает количественной связи между этими инвестициями и местными ценами на жильё — задокументированный эффект касается промышленной земли и энергосети.

Хуахин (Прачуапкхирикхан) — тихий рынок

491 переоформление на 2 249 млн бат (≈ 59 млн €), средний чек 4,58 млн бат (≈ 119 400 €): редко и дорого — полная противоположность Паттайе. Соседняя провинция Пхетчабури, где находится Ча-Ам, добавляет 47 квартир со средним чеком 4,74 млн бат. Здесь покупают, чтобы здесь жить.

Это также единственное пляжное направление, где улучшение железной дороги уже реализовано, а не обещано: двухпутная линия Хуахин – Прачуапкхирикхан длиной 84 километра работает в составе южного коридора Накхонпатхом–Чумпхон. Кроме того, в Хуахине находится Chiva-Som, открытый в 1995 году, — один из старейших адресов профилактической медицины в Азии.

Самуи — рынок, которого статистика не видит

212 квартир в кондоминиумах, переоформленных на иностранцев в 2025 году, 552 млн бат (≈ 14 млн €), 0,9 % стоимости по стране. И в том же году — 3 055 роскошных вилл для отдыха по подсчёту C9 Hotelworks, на 37 % больше, чем годом ранее. Противоречие лишь кажущееся: жилищный рынок Самуи — это рынок вилл, приобретаемых в аренду или через компанию, то есть вне охвата статистики, которая учитывает только квартиры в кондоминиумах в полной собственности. Следовательно, никакого публичного измерения реального жилищного рынка Самуи не существует — ни у одного другого направления в Таиланде нет такого разрыва, и это первый факт, который здесь нужно знать.

Второй касается доступа. Аэропорт Самуи — частный актив, принадлежащий Bangkok Airways, с регуляторным потолком 73 рейса в день; на него приходится около 70 % выручки группы-владельца, которая объявила на 2026 год расширение стоимостью 600–700 млн бат с целью 5–6 млн пассажиров в год. Тем временем гостиничное предложение — 634 объекта, 24 188 номеров — растёт на 1 % в год на протяжении пяти лет, тогда как пассажиропоток вырос на 21 % за один только 2024 год, до 2,78 млн. Ограниченное предложение при растущем спросе — самая понятная рыночная ситуация из шести.

Последнее, и это напрямую касается наших читателей: на Европу пришлось 56 % прибытий на Самуи в 2024 году, во главе с Германией, Великобританией и Францией. Наше досье по Самуи описывает районы подробнее.

Чиангмай — самые низкие расходы и календарь, которого нужно придерживаться

848 переоформлений на 2 409 млн бат (≈ 63 млн €), средний чек 2,84 млн бат (≈ 74 000 €): вместе с Паттайей это самый доступный вход из шести. Индекс потребительских цен Севера вырос в апреле 2026 года на 2,83 % — ниже среднего по стране 2,89 %, по данным Trade Policy and Strategy Office. В городе есть больница с аккредитацией JCI — Bangkok Hospital Chiang Mai, — но нет ни одного учреждения, аккредитованного AEFE: для семьи, которой важно французское образование, этот вопрос решается раньше всех остальных.

И есть воздух. Среднегодовой уровень PM2.5 составил здесь в 2025 году 18,2 мкг/м³ по данным IQAir, то есть в 3,6 раза выше ориентира ВОЗ. Главное — это среднее распределено неравномерно: сезон сельскохозяйственных палов длится с февраля по апрель с пиком в марте, и именно он его формирует. Эпизоды 2026 года широко освещались прессой; мы не смогли сверить их с первичным государственным документом и поэтому не публикуем никаких цифр.

Это не скрытый недостаток, а календарный параметр — известный, датированный и повторяющийся, и многие жители уезжают на эти три месяца. Поэтому в Чиангмае вопрос не в том, «стоит ли приезжать», а в том, «сколько месяцев в году». Самая выгодная стоимость жизни из шести направлений обменивается на квартал, которым нужно распорядиться.

Ориентиры по направлениям:

Что на самом деле известно о ценах — и что нет?

Вот то, о чём мало кто пишет и что лучше прочитать до любого сравнения.

То, что остаётся после вычета неизмеренного, надёжно: средний чек по провинциям, рассчитанный по реально зарегистрированным переоформлениям. И один редко упоминаемый факт для выбора: на Юге — Пхукет и Самуи — самая высокая инфляция в стране: +3,91 % в апреле 2026 года против +2,89 % в среднем по стране, по данным Trade Policy and Strategy Office. Для бюджета текущих расходов на десять лет разница не пустяковая. Уточнение: это изменения, а не уровни; они показывают, где цены растут быстрее всего, а не где жизнь дороже всего. Официального индекса уровня стоимости жизни по тайским городам не существует.

Именно в этом пространстве мы и работаем. Мы отслеживаем 7 865 проектов в 6 провинциях, 80 районах и 308 подрайонах и на каждом из этих трёх уровней рассчитываем медианную и взвешенную цену за м². Медиана говорит, сколько стоит объект в середине; взвешенная цена говорит, сколько стоит предлагаемый фонд, — ведь башня на несколько сотен квартир весит не так, как резиденция на двадцать. Именно такой детализации публично не хватает для Паттайи, Хуахина, Самуи и Чиангмая.

Когда мы моделируем выбор между Пхукетом и Хуахином

Что можно сделать уже сейчас

Начните с вопроса о том, как вы будете жить, а не с вопроса о цене: число месяцев в году и сезон, когда вы будете на месте, разводят шесть направлений надёжнее любой цены за м², — а если ваш год делится надвое, им можно управлять, как мы объясняем в нашем руководстве по жизни на два адреса. Только после этого сравнивайте при одинаковой детализации — подрайон с подрайоном, а не «Паттайю» с «Хуахином».

Изучите шесть провинций и их 308 подрайонов в каталоге Reflexion или попросите консультанта о количественном сравнении двух направлений на ваш реальный бюджет.