Налоги на тайскую недвижимость: реальная цена с французской стороны

Почти все франкоязычные материалы о недвижимости в Таиланде утверждают, что арендная плата, полученная в Бангкоке, даёт во Франции право на налоговый кредит. Это неверно. Франко-тайская конвенция от 27 декабря 1974 года устраняет двойное налогообложение методом освобождения с учётом эффективной ставки (статья 23 §1 a); налоговый кредит из §1 b) предусмотрен для закрытого перечня статей, в котором нет ни статьи 6, касающейся доходов от недвижимости, ни статьи 13, касающейся прироста капитала. От этого нюанса зависит, сколько вы платите, где вы платите и чего стоит грамотно заполненная тайская декларация — какую бы структуру владения вы ни выбрали.

Почему конвенция 1974 года не даёт налогового кредита на вашу арендную плату?

Подписанная в Бангкоке 27 декабря 1974 года и вступившая в силу 29 августа 1975 года, она прокомментирована в BOFiP под номером BOI-INT-CVB-THA — это доктрина, обязательная для налоговой администрации, а значит, источник, который нужно цитировать раньше любого комментария юридической фирмы. Достаточно трёх статей. Статья 6 устанавливает, что доходы от недвижимого имущества облагаются налогом в государстве, где это имущество находится: ваша бангкокская арендная плата относится к Таиланду. Статья 13 §1 устанавливает то же правило для доходов от отчуждения недвижимости. Статья 23 §1 a) гласит, что доходы, кроме указанных в §1 b), «освобождаются от французских налогов».

Всё решает эта отсылка. §1 b), который вводит налоговый кредит, содержит исчерпывающий перечень: статьи 8, 10, 11, 12, 16 и 17 — морской и воздушный транспорт, дивиденды, проценты, роялти, вознаграждения директоров, артисты и спортсмены. Ни статьи 6, ни статьи 13 там нет: доходы от недвижимости и прирост капитала подпадают под освобождение, и только под него. Ошибку, которую повторяют повсюду, легко объяснить: почти все конвенции, подписанные Францией с 2000-х годов, используют налоговый кредит. Этой — пятьдесят один год.

Что эффективная ставка конкретно меняет для вашей семьи

Освобождение не означает исчезновения. Статья 23 §1 c) оставляет за Францией право исчислять налог «по ставке, соответствующей общей сумме облагаемого дохода согласно французскому законодательству». Ваша тайская арендная плата во Франции не облагается, но она прибавляется к французским доходам для определения средней ставки, которая затем применяется только к вашим французским доходам.

Эффект асимметричен: у семьи, уже находящейся в верхней шкале, средняя ставка едва сдвинется, а у пенсионера со скромными французскими доходами — заметно. Тот же объект, та же арендная плата, два противоположных последствия.

Эти доходы указываются в декларации № 2047, прилагаемой к декларации 2042. Инструкция к форме 2047 для эффективной ставки отсылает к строке 8TI формы 2042-C, но предусматривает особый порядок для доходов от сдачи недвижимости с возможной отсылкой к строкам 4EA и 4EB. Точную ячейку для иностранных доходов от недвижимости, освобождённых с учётом эффективной ставки, должен подтвердить налоговый консультант для текущего налогового года: никаких инструкций по заполнению здесь не даётся.

Второй открытый вопрос, самый чувствительный: социальные отчисления (prélèvements sociaux) в размере 17,2 %. При методе освобождения доход не входит в базу подоходного налога, а значит, и в базу социальных отчислений с доходов от имущества. Это преобладающая позиция, и она вытекает из статьи 23 §1 a), но никакой доктрины BOFiP, относящейся именно к тайскому случаю, найти не удалось, а изученные юридические фирмы частично смешивают два метода. Этот вопрос должен решить налоговый консультант до принятия любого решения.

Следствие, о котором никто не пишет: каждый сэкономленный в Бангкоке бат — чистая выгода

Если Франция освобождает доход, тайский налог — единственный подоходный налог, который реально уплачивается с этой арендной платы. Это меняет отношение к тайской декларации.

Налоговый кодекс Таиланда (Revenue Code) предусматривает для арендной платы за недвижимость фиксированный вычет 30 %: облагается только 70 % валовой арендной платы, с возможностью учитывать фактические расходы, если они выше. Прогрессивная шкала начинается с 0 % до 150 000 бат, затем 5 % от 150 001 до 300 000 бат и 10 % от 300 001 до 500 000 бат. Декларацию нужно подать до 31 марта. А налог, удерживаемый у источника, не является окончательным: это аванс, и арендодатель, который подаёт декларацию, может применить вычет и получить возврат.

При конвенции с налоговым кредитом всё это было бы нейтрализовано: то, что вы сэкономили на месте, вы доплатили бы во Франции. При режиме освобождения экономия чистая на все 100 %.

Две оговорки. Ставка налога, удерживаемого у источника с арендной платы, выплачиваемой нерезиденту Таиланда, не установлена: FRANK Legal & Tax и HLB Thailand называют 15 %, не ссылаясь ни на одну статью Revenue Code, тогда как арендная плата, выплачиваемая тайской компанией физическому лицу, подпадает под режим удержания 5 %. Этот вопрос должен решить тайский налоговый консультант. Кроме того, ставку 35 % Налоговый департамент (Revenue Department) указывает начиная с 4 млн бат, а юридические фирмы — с 5 млн бат: расхождение нужно устранить до любых расчётов при высокой арендной плате.

Почему IFI — настоящая скрытая цена тайского кондоминиума?

Доктрина однозначна: «сфера применения IFI является общей: она охватывает мировое недвижимое имущество, то есть включает все объекты и права на недвижимость, которыми лицо владеет прямо или косвенно, расположенные во Франции или за рубежом» (BOFiP, BOI-PAT-IFI-10-20-20 §90). Основание — статьи 964–983 CGI. Кондоминиум в Бангкоке входит в базу с первого бата своей стоимости.

Конвенция 1974 года здесь ничего не меняет: в ней нет ни одной статьи о налоге на имущество. Ни правила распределения, ни договорного освобождения. А Таиланд не взимает налог на имущество: двойного налогообложения нет, но и зачесть нечего.

Контраст с нерезидентом разителен. Француз, налоговое местожительство которого находится за пределами Франции, платит IFI только с имущества, расположенного во Франции (CGI, статья 964, 2°; BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20-30): его тайский кондоминиум в базу не входит. Тот же объект, тот же владелец — радикально разный режим. Для тех, кто возвращается во Францию после периода жизни за рубежом, существует особый пятилетний режим; его действие должен уточнить налоговый консультант.

Мы описываем этот выбор между налоговым резидентством и структурой владения, потому что он решающий. Мы его не рекомендуем: он предполагает реальное проживание, условия которого определяются визовым режимом и сроками пребывания.

Сколько на самом деле стоят покупка и владение, статья за статьёй?

В земельном управлении (Land Office) сосуществуют четыре сбора. Регистрационный сбор за переход права составляет 2 % от стоимости, оценённой администрацией, — а не от уплаченной цены; его раздел 50/50 между покупателем и продавцом — договорная практика, о которой можно договориться, а не норма права. Specific Business Tax в размере 3,3 % взимается, если отчуждение происходит в течение пяти лет после покупки, и уплачивается продавцом. Гербовый сбор 0,5 % применяется, когда SBT не взимается: они альтернативны и никогда не суммируются. Налог, удерживаемый у источника с продавца — физического лица, рассчитывается по прогрессивной шкале с вычетом в зависимости от срока владения: фиксированная ставка 1 %, о которой пишут повсюду, относится к юридическим лицам. Поскольку проверить это в Revenue Department не удалось, мы не публикуем никакой расчётной формулы по этому пункту.

Снижение до 0,01 % — не для вас

По данным юридической фирмы Tilleke & Gibbins (3 июля 2026 года), два приказа Министерства внутренних дел, изданные после постановления Кабинета министров от 30 июня 2026 года и опубликованные в «Королевской газете» (Royal Gazette) 1 июля 2026 года — эту публикацию мы сами не видели, — снизили регистрационный сбор за переход права до 0,01 % от официальной оценочной стоимости, а сбор за регистрацию ипотеки — до 0,01 % от суммы кредита. Мера действует до 30 июня 2027 года с потолком 7 млн бат (182 400 €), который применяется одновременно к цене, оценочной стоимости и сумме ипотеки, и распространяется на квартиры в кондоминиумах. Но она требует, чтобы покупатель был физическим лицом с тайским гражданством. На 13 сентября 2026 года французский покупатель платит 2 %.

Land and Building Tax: 0,02 %, а не 0,3 %

Land and Building Tax Act B.E. 2562, применяемый с 2020 года, различает виды использования. Для основного жилья действует вычет 50 млн бат, если владельцу принадлежат и земля, и строение, и 10 млн бат — если только строение. Объект, принадлежащий нерезиденту и сдаваемый в аренду, никогда не подпадает под этот режим: он облагается без вычета, по ставке 0,02 % с первого бата, а прогрессия идёт от 0,02 % до 0,10 % в зависимости от стоимости (шкала FRANK Legal & Tax, 7 октября 2025 года). Часто цитируемые ставки от 0,3 % до 0,7 % относятся к коммерческому использованию. Для кондоминиума с оценочной стоимостью 15 млн бат разница между двумя прочтениями — 3 000 бат в год против 45 000 бат.

Остаются плата за обслуживание кондоминиума — порядка 40–80 бат за м² в месяц в зависимости от класса (рыночный порядок величин; самый точный числовой источник датирован 2022 годом) — и резервный фонд, который взимается один раз при покупке и рассчитывается за квадратный метр; его размер мы не публикуем, так как не смогли его перепроверить. Здесь пригождается наша база: по 6 787 проектам и 85 399 квартирам, которые мы индексируем, поля регулярных расходов заполнены по каждому проекту, что позволяет рассчитать стоимость владения до покупки.

Сколько стоит кондоминиум за 15 млн бат — по обе стороны

Рабочая гипотеза, а не рыночные данные: квартира с одной спальней площадью 60 м² с оценочной стоимостью 15 млн бат (391 000 €), сдаваемая за 50 000 бат в месяц, то есть 600 000 бат валовой арендной платы в год (15 636 €), принадлежащая налоговому резиденту Франции.

Наследование: французский закон назначает, тайский судья распоряжается

Европейский регламент 650/2012 устанавливает единый принцип: к наследству в целом применяется право государства, в котором умерший имел обычное место жительства на момент смерти (статья 21 §1), и оно применяется, даже если это не право государства — члена ЕС (статья 20); статья 22 §1 позволяет выбрать право своего гражданства. Для француза, проживающего во Франции, это, следовательно, французское право — в том числе в отношении кондоминиума.

Таиланд этот регламент не признаёт. Act on Conflict of Laws B.E. 2481, Section 37, подчиняет наследование недвижимости праву места её нахождения: Land Office и тайский судья применят к квартире тайское право. Результат — фактическое расщепление: один и тот же объект рассматривается по двум логикам. Это рассуждение следует из двух текстов; его стоит перепроверить у нотариуса, специализирующегося на международном наследовании.

С налоговой точки зрения распространённое опасение беспочвенно, но не в том смысле, на который надеются. Inheritance Tax Act B.E. 2558, действующий с 1 февраля 2016 года, облагает только суммы свыше 100 млн бат на одного наследника (2,6 млн €) по ставке 10 %, снижаемой до 5 % для прямого восходящего или нисходящего родственника, а законный супруг освобождён; декларация подаётся в течение 150 дней. В подавляющем большинстве случаев: ноль налога на наследство в Таиланде. С французской стороны статья 750 ter, 1° CGI облагает налогом на переход имущества все активы, расположенные во Франции или за рубежом, если умерший проживал во Франции, — сферу действия, которую доктрина BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-10-30 §320) называет «абсолютно общей». Статья 784 A позволяет зачесть налоги, уплаченные за пределами Франции, в пределах французского налога, приходящегося на это имущество; но если в Таиланде ничего не уплачено, то и зачитывать нечего. Это не двойное налогообложение, а полное французское налогообложение. Отсутствие франко-тайской конвенции о наследовании, кроме того, весьма вероятно, но по официальному перечню не проверено.

Что наследник-иностранец может сохранить, а что должен продать

Разница между квартирой и виллой структурная и почти никогда не объясняется.

Для кондоминиума Section 19/7 Закона о кондоминиумах (Condominium Act) обязывает наследника-иностранца уведомить администрацию в течение 60 дней и продать объект не позднее чем через год — если только он сам не подпадает под одну из категорий допуска по Section 19, в частности категорию иностранца, ввёзшего валюту в размере цены. Ребёнок, способный подтвердить надлежащий перевод средств, может, следовательно, сохранить квартиру; в противном случае генеральный директор Департамента земель проводит принудительное отчуждение.

Для земли аналога нет. Section 93 Земельного кодекса (Land Code) предусматривает, что наследнику-иностранцу министр может разрешить унаследовать землю в пределах максимумов Section 87; Section 94 требует отчуждения незаконно удерживаемого участка в срок от 180 дней до одного года, иначе он продаётся принудительно. Соотношение двух текстов должен подтвердить тайский юрист, но направление ясно.

Probate: от четырёх до двенадцати месяцев, прежде чем что-то сдвинется

Судебное постановление о назначении администратора наследства требуется практически всегда: ни банки, ни Land Office не высвобождают активы до этого назначения; единственное исключение — небольшие банковские остатки, от 50 000 до 200 000 бат (от 1 303 до 5 212 €). Фирма Expat Tax Thailand в публикации от 22 августа 2025 года — единственном источнике по этому вопросу — приводит наблюдаемые порядки величин: от 4 до 12 месяцев для простого наследства, из них от 8 до 12 недель только ожидания заседания, от 100 000 до 300 000 бат (от 2 606 до 7 818 €) гонорара и от 800 до 1 050 бат за страницу перевода (от 21 до 27 €).

Отдельное тайское завещание меняет траекторию: это датированный документ, подписанный в присутствии двух свидетелей, тогда как иностранное завещание нужно перевести, легализовать, а затем утвердить в суде — и это утверждение не автоматическое. Вопрос, который нужно подтвердить у нотариуса: тайское завещание, ограниченное тайским имуществом, должно быть составлено так, чтобы не отменять французское завещание, и наоборот.

Что нужно декларировать во Франции

Освобождение не отменяет никаких обязанностей. Арендная плата декларируется в декларации № 2047 «Доходы из иностранных источников и доходы, полученные за рубежом», версия 2026 года, прилагаемой к форме 2042: она освобождена, но подлежит декларированию, иначе эффективная ставка, применяемая к вашим французским доходам, будет искажена.

Тайский банковский счёт, открытый для получения арендной платы или оплаты расходов, влечёт обязанность декларировать любой счёт, открытый, находящийся во владении, используемый или закрытый за рубежом, по форме 3916 / 3916-bis. Юридические фирмы единодушно указывают на штраф за каждый незадекларированный счёт за каждый год: в принципе 1 500 € и 10 000 €, если соответствующее государство не заключило с Францией соглашение об административной помощи. Мы не решаем, какая из двух сумм применяется к Таиланду: налоговая конвенция и соглашение об административной помощи — не одно и то же. Наконец, сам объект должен быть указан в вашей декларации IFI, если ваше имущество делает вас плательщиком этого налога.

Когда мы моделируем случай Филиппа, 61 год, Бордо

Что можно сделать уже сейчас

До подписания запросите оценочную стоимость, определённую администрацией (appraised value), квартиры в том виде, в каком она значится в Land Office, — а не цену продажи. Именно она, и только она, служит базой для регистрационного сбора 2 % и для Land and Building Tax 0,02 %. Попросите указать в том же документе плату за обслуживание за м² в месяц и резервный фонд, взимаемый при передаче ключей: эти три цифры воссоздают реальную стоимость владения до принятия обязательств. Затем сохраняйте каждую справку о налоге, удержанном у источника, выданную вашим арендатором или его управляющим: именно она определяет возврат при подаче тайской декларации до 31 марта.