在泰国国家公园边缘置业

泰国共有133座国家公园，却没有任何法定缓冲区。公园界线对毗邻地块有哪些禁止，又该如何核实。

泰国国家公园究竟保护什么？

在泰国，“公园”一词涵盖四种不同的制度，而把它们混为一谈，是我们经手的案例中最常见的错误。其中三种归国家公园厅管辖：国家公园本身、野生动物保护区和禁猎区，后两者的依据是野生动物保护法。第四种是国家保留林，归另一个行政部门管辖，依据的是一部1964年的法律。主管机关、适用法律、处罚和程序，四者各不相同。

2019年，公园制度发生了质的变化——它叠加在我们按府逐一梳理过的建设规划规则之上，而非取而代之。佛历2562年《国家公园法》于2019年5月29日刊登于《政府公报》，同年11月25日生效，废止了1961年的旧法，并将非法占用或建造的处罚提高到与过去不可同日而语的水平。这一收紧与公园边缘的买家直接相关，因为它针对的不只是开发商，而是持有人。

对于公园划定时已在其中占用土地的人，法律只提供了一条合法化途径。该法第64条要求国家公园厅在法律生效后240天内，对此前已公告区域内的农业用地和居住用地进行普查。依据普查颁发的许可，期限最长二十年。它属于个人、具有临时性，而且不能出售。换言之：它不是产权，也不会产生任何可转让的资产。

四种保护制度，及其对毗邻地块的影响：

再说说使用成本，这一点在收益测算中常被遗忘。自2022年6月7日起实施的门票标准将133座公园分为四类，本国居民与外国游客的票价之比为一比五：考艾和考索（Khao Sok）外国游客200泰铢、本国居民40泰铢，考拉—蓝如（Khao Lak–Lam Ru）100对20，斯米兰群岛500对100。考艾的能宏（Noen Hom）和北冲（Pak Chong）两个入口，自2022年9月起对外国人收取双倍票价。此外，六十岁以上老人和残障人士的免票优惠仅限泰国公民。对于住在离入口二十分钟车程、每周都去徒步的人来说，这并非小事。

公园界线是一条线，而不是渐变带

这是大多数宣传册避而不谈的一点，而它决定了其余的一切。2019年的法律并未在公园周围设立任何特定宽度的缓冲区。没有法定退让距离，没有限制建设强度的过渡带，也不存在一个超过之后风险便消失的距离。地块的法律地位非此即彼：要么在范围之内，要么在范围之外。自2024年2月起，媒体上流传着“三公里缓冲区”的说法；由于在法律文本中找不到出处，我们不予采用。

真正以数字限定公园边缘建设的，是其他类别的法规。在普吉，是2024年12月13日刊登于《政府公报》的一项环境保护公告：海拔80米以上至140米之间，只允许建一栋建筑，高度不超过六米，占地面积九十平方米，地块的百分之七十须保持开敞并绿化，且地契须在2017年之前颁发。在坡地上，适用的是《建筑控制法》。在某些所谓的“红区”，则根本不发放任何许可。这些法规叠加在公园界线之上，而非取而代之。

剩下的是最实际的难题：弄清地块究竟在界线的哪一侧。公园边界的几何参照数据并未公开。国家空间机构的门户网站展示了一些图层，但没有明确的使用条款；“One Map”门户须登录认证方可访问；世界保护区数据库中的多边形仅供参考，不具法律效力。具有法律效力的来源仍是《政府公报》，以PDF形式发布，没有可用的几何数据。因此，买家无法独自核实自己买的是什么——这并非纸上谈兵，下文即可说明。

他兰：当一条界线被重新划定

他兰（Thap Lan）国家公园于1981年12月23日公告设立，是泰国第四十座国家公园，面积1,397,375莱，横跨三个府，为全国第二大国家公园。它的边界是四十五年前通过航空照片判读划定的，没有实地埋设界桩，顺带把一些早已存在的村庄和农地改革土地也圈了进去。2000年曾进行过一次旨在修正界线的测量，但始终没有最终定稿。2011年和2018年，先后有两批投诉递交至国家监察专员。

行政程序在所谓“One Map”机制下启动，以四千分之一的比例尺推进。2023年3月，内阁认可了2000年的测量界线；2024年1月，该议题提交国家公园委员会——列入的是备案事项，而非审议事项。随后，2024年6月28日至7月12日进行了公众咨询，提议将265,286莱划出保护范围，约占公园面积的五分之一，移交农业土地改革办公室，用于居住和农业用途。

这次咨询的结果是整个事件中最能说明问题的数字之一：947,107名参与者，其中901,892人反对、45,215人赞成，反对率达95.2%。#SaveThapLan话题标签让这一问题一路上达政府首脑。

最终决定在两年后作出，在泰国以外几乎无人注意。2026年6月15日，国家公园委员会批准划出155,865.47莱——而不是提议的265,000莱。其余109,420.99莱仍留在公园内，等待逐案核实权利；约五千二百人已依据第64条登记。作为交换，86,966.29莱保留林将并入公园。

而在十天后的2026年6月25日，公园依据2019年法律第20条，禁止在其范围内的土地上进行买卖、交换、权利转让和更换占用人，并重申买卖双方都将被追诉。公布的理由十分明确：有商业实体和个人试图收购居民的权利。

这一机制值得记住，因为它有违直觉。重新划界并不会开放一个市场。它创造的是一项个人权利：有时间上限、不可转让，并且立即被锁定、不得转售。受益人是经核实的原住占用者；外来投资者恰恰是这把锁点名针对的对象。

截至本文撰写时，仍有一个问题悬而未决。包括他兰在内的东巴耶延山—考艾森林保护区，自2005年起列入世界遗产名录，面积615,500公顷。世界遗产委员会2025年的决定重申，任何影响该遗产突出普遍价值的调整，都必须事先作为边界的重大修改获得批准。泰国须于2026年12月1日前提交一份更新报告。我们会等待这份文件，而不是替它下结论。

地契（Chanote）还是Nor Sor 3 Kor：公园边缘的产权证为何要另眼看待？

因为有据可查的案件几乎从来不是位置判断失误，而是出在产权链条上。

泰国土地法对各类土地文件分有等级，而这一等级在公园边缘比在别处看得更清楚。实地埋设界桩的地契（Chanote）最为可靠。通过航空摄影测量、未埋界桩的Nor Sor 3 Kor（土地使用确认书），存在边界纠纷的风险。再往下，Nor Sor 3、Sor Kor 1（1972年起已停止颁发）以及Por Bor Tor 5（仅是一张地方税收据），都不承载任何可登记的物权；在旅游海岛上，它们经常与国家公园、保留林或军事区重叠，因此根本无法转换为正式地契。我们在另一篇文章中详细介绍了每一种持有方式实际允许做什么。

Sor Por Kor 4-01（农地改革土地证）这一特殊情况值得了解，哪怕你永远不会购买这类土地。它专属于无地的泰国农民，仅限农业用途，任何架构都无法让外国人持有、租用或从中获利。土地仍归国家所有。变相出售一律无效，国家无偿收回地块，所有当事方都面临刑事风险。2024年1月，恰恰是这种文件被颁发在考艾国家公园内略多于七莱的土地上；农业部于2月同意注销相关证书，并停止在国家公园附近进行分配。

最具启发性的，是产权链上游的欺诈机制。2017年10月，中央反腐败刑事法院判处三名前公务员有罪：他们以一份属于另一地块的Sor Kor 1为依据，为普吉拉扬（Layan）的六莱土地颁发了地契。这份违规地契在被注销之前，曾以3.3亿泰铢转售。2026年7月，最高法院作出终审判决，以侵占诗琳纳（Sirinat）国家公园为由，注销了塔朗县沙库（Sakhu）逾十三莱土地上的地契，并下令拆除一家酒店——该公园内已确认的侵占面积早已达1,035莱。另有六宗诗琳纳案件适用同一快速程序，其中两宗已作出终审判决，逾二十五莱土地正在执行中。2026年7月底，政府将这一机制扩展至全岛。

哪些国家公园的界线真正触及住宅市场

在133座国家公园中，只有少数几座毗邻外国买家可能被推销房产的市场。以下逐一列出，并说明在那里“公园边缘”意味着什么。

两点解读。第一，诗琳纳是这份名单中唯一直接嵌入高端住宅市场的国家公园，也是诉讼最为沉重的一座。这并非巧合。第二，苏梅岛房源广告乐于强调的安通群岛，其实是一片约三十公里外的群岛，只有获得许可的运营商才能前往。它提供的是一道风景，而不是一个邻居。真正约束苏梅岛地块的因素来自别处。要了解这些市场彼此之间的位置，可参阅我们对泰国六大目的地的比较；普吉本身，则见我们把这座岛作为主要居所的解读。

在缺乏汇总客流统计的情况下，公园收入可以大致反映实际游客量。2025财年，133座公园的门票和住宿收入共计22亿泰铢。其中诺帕拉塔拉海滩—皮皮群岛国家公园一家就占6.489亿，考艾1.384亿，考索9980万，安通群岛4540万。差距说明了旅游压力在哪里——也就说明了公园边缘在哪里被拿来卖，又在哪里被真正住着。

最后一个用词问题，也是房源广告中反复出错的地方：普吉的考帕泰（Khao Phra Thaeo）并不是国家公园，而是禁猎区，即国家公园厅三种制度中最宽松的一种。把它误当成国家公园，会高估保护力度，进而高估景观的持久性。

我们模拟的案例：王丽华与陈建国，在考艾边缘

我们的数据库能补上的背景

我们收录了六个府的楼盘项目，细化到分区（tambon），包括位置和每平方米价格。把这套地理数据与保护区的地理数据叠加，就能回答一个任何宣传册都不会提出的问题：这块地毗邻的是国家公园、野生动物保护区、禁猎区还是保留林——它又位于界线的哪一侧。这四种答案的代价各不相同。要定位一个具体地址，不妨先把它放回周边环境中看一看。

现在就可以做的事

在公园边缘签署任何文件之前，先做三件事。确认保护制度：书面询问卖方涉及的是哪一种保护，并向相关公园管理处核实答复——他们会回应。追溯产权链条直至源头，而不只是追溯到上一任业主——案件往往就出在源头。还有，请人测定界址：摄影测量得出的文件并不能说明界线在地面上究竟从哪里经过，而在公园边缘，这是唯一要紧的事。这三件事没有一件会出现在房源广告里，而三件加起来的花费，还不到一周诉讼的成本。