普吉：人们选择定居的岛屿

普吉已不再是一个人们前来观光的地方，而成了一个人们来此定居的地方。2025年，在普吉购买公寓的外国人平均投入512万泰铢（约133,300欧元），而在芭提雅是278万泰铢（72,400欧元）——这一数字根据泰国政府住房银行下属的房地产信息中心REIC登记的过户数据计算得出。买的不是同一种东西，买的理由也不一样。在这一差距背后，是这座岛上的业内人士三年来一直在描述的转变：从“买来出租”（buy-to-let）转向“买来居住”（buy-to-live）。

从“买来出租”到“买来居住”：买家现在要什么

这场变化首先关乎停留时间。过去二月来住三周的家庭，变成一年来三次，然后住上一整季，然后给孩子在这里报名上学。在某个没人能说准的时刻，第二居所变成了主要居所，而巴黎或日内瓦的公寓则变成了临时落脚处。

远程办公让这种转变在物质上成为可能，而一个地理细节让它变得舒适：普吉与新加坡、香港和吉隆坡处于同一时区。与亚洲金融中心打交道的人，在这里与合作方同步作息，这是在欧洲做不到的。与欧洲打交道的人，上午是自由的，下午接电话。

这类客户的购买方式也不同。他们多数全款购买，而不是贷款，这让岛上的市场拥有与依赖银行负债的市场不同的根基。他们考虑的也是另一种时间跨度：资产的保值和自用，与它能产生的租金同样重要。

最重要的是，他们要的东西不一样。度假公寓有两间卧室、一个小厨房和一片景色就够了。主要居所需要面积、一间真正的书房、一个可以早上去卡马拉市场买菜、晚上为六个人做饭的厨房，以及一间接待法国来访亲友的客房。2026年上半年，在泰国过户给外国人的公寓平均面积为43.9平方米（REIC，2026年9月11日公告）：这衡量的是一个仍主要按短住来设计的市场。这一平均值与定居家庭所需之间的差距，正是普吉市场移动的空间。

这一轨迹在官方数据中清晰可见。2023年前九个月，普吉占泰国过户给外国人单元数的6.4%。2025年全年，这一比例为8.0%——1,190套，合计60.87亿泰铢（约1.586亿欧元）。这个府在数量上占比上升，在金额上升得更多：以全国8.0%的单元数，占到全国金额的10.0%。

是什么把度假地变成生活地？

两样东西，而且非常具体：孩子们白天待的地方，以及有人摔断腿时要去的地方。

学校。 目前有两所学校构成了岛上国际教育的主体。普吉英国国际学校（British International School Phuket，BISP）位于Koh Kaew，采用英格兰国家课程，Years 10—11为IGCSE，Years 12—13为IB文凭课程，并从Year 4起提供寄宿。其2026—2027学年学费已经公布：Years 1至3为750,000泰铢（19,500欧元），Years 4至6为755,900至767,700泰铢（19,700至20,000欧元），Years 7至10为977,900至982,700泰铢（25,500至25,600欧元）。全寄宿每年另加473,550至509,300泰铢（12,300至13,300欧元）。位于他朗（Thalang）的UWC Thailand提供从幼儿班（Nursery）到12年级的完整IB课程体系，走读和寄宿均可；这是一所非营利学校，据其自身公布的资料，每年提供超过600万美元的助学金。

对法国家庭来说，普吉还有一所获得法国海外教育署（AEFE）认证的学校：位于查龙（Chalong）的BCIS Phuket，认证范围从幼儿园小班到高中毕业班，据AEFE官方名录有212名学生。它的地位与曼谷国际法国高中（LFIB）不同：BCIS是合作学校，LFIB是协约学校。区别在于与AEFE签订的协约以及是否有外派教职人员——在给孩子报名之前，值得先弄清楚这一点。

第三所学校也即将到来。2026年5月14日，北伦敦大学学校国际（North London Collegiate School International）与VLC酒店集团签署协议，将在岛西北部的Cherng Talay开办一所学校。宣布的开学时间为2028年第三季度，男女同校，走读和寄宿兼有，初期约1,000名学生，最多可达1,500名。协议已经签署；学校尚未建成，学费和招生年龄段也都没有公布。

医疗。 岛上有一家获得JCI认证的医院——普吉曼谷医院（Bangkok Hospital Phuket），另有一家正在建设中。泰国第一大私立医院集团康民国际医院（Bumrungrad International）正在普吉建设其曼谷以外的第一个院区：投资43亿泰铢（约1.12亿欧元），占地16.5莱，距国际机场不到十分钟车程，一期120张床位，最终212张，并整合其预防医学中心VitalLife，复杂病例与曼谷联网处理。桩基于2025年2月打下；宣布的开业时间为2027年（康民医院2025年12月11日公告）。

这才是把度假地变成生活地的东西。海滩留不住任何人一年十二个月；一所能让孩子从幼儿园读到高中毕业的学校，加上一家能做手术的医院，却能留住一个家庭十五年。

Cherngtalay的“十五分钟城市”真的存在吗？

这个说法在Cherngtalay和乐古浪（Laguna）度假区一带流传很广。值得弄清楚它从何而来。

这并不太严重，甚至颇有启发：这个说法并没有带来任何事实本身尚未提供的东西。两所正在运营的国际学校，第三所已签约将于2028年开办，一家已开业的JCI认证医院，另一家正在建设——这些可以衡量、有日期，而且已经足够。对一个家庭来说，重要的不是一个街区的标签，而是未来客厅到学校大门之间的真实距离。

市场怎么说：逐个海滩来看

普吉国际机场2025年接待旅客880万人次（泰国机场公司AOT数据，经C9 Hotelworks于2026年3月引用），2026年前五个月为3,919,885人次，同比−0.1%：是平台期，而不是下滑。

酒店业是住宅市场很好的先行指标。2025年，全岛入住率下降6%，而平均每晚房价（ADR）上涨5%。分海滩的细节比平均值更能说明问题：卡马拉（Kamala）入住率下降24个百分点，但ADR比邦涛（Bang Tao）高出40%；苏林（Surin）下降9个百分点，ADR+21%；邦涛只下降2个百分点，ADR+20%；芭东（Patong）下降8个百分点，仍保持全岛最高的入住率。人更少，付得更多：这是一个向高端升级的市场的特征。

储备项目证实了这一方向：2026—2030年有41个酒店项目，其中约30%位于邦涛和Cherngtalay（C9 Hotelworks）。住宅方面，普吉2026年有3,465个品牌住宅单元——按单元数计为亚洲第一大度假区市场（我们在这里详细分析了这个市场）。

价格则必须仔细注明日期。2025年5月，C9 Hotelworks测得普吉各档公寓的中位价为每平方米144,000泰铢（约3,750欧元/平方米），无品牌公寓为每平方米141,000泰铢（3,670欧元/平方米），挂靠酒店品牌的公寓为每平方米181,000泰铢（4,720欧元/平方米）——溢价28%。别墅方面，中位价为每平方米70,000泰铢（1,820欧元/平方米），品牌别墅为每平方米162,000泰铢（4,220欧元/平方米）。此后没有发布任何公开更新；普吉仍是曼谷以外唯一拥有方法明确的每平方米价格序列的泰国目的地。

最后一点，常被误报。机场二期——约100亿泰铢，将年旅客容量从1,250万人次提高到至少1,800万人次——并未开工。据AOT（2026年5月）称，它处于设计阶段，力争在2027年前获批。开工和竣工日期均未公布。

普吉与其他目的地：看实际过户数据

2025年过户给外国籍人士的公寓:

这张表说明了两件事。首先，普吉的平均成交额全国最高，超过曼谷。其次，普吉和芭提雅是两个相反的市场：春武里的单元数是普吉的3.5倍，金额却只有1.9倍。芭提雅是低单价的走量市场；普吉是价值市场。在两者之间选择，是项目定位的问题，而不是口味问题——我们在泰国市场全景中对此作了展开。

读数时需要注意一点：这些数字只衡量在49%外国人配额内以永久产权取得的公寓。别墅在普吉非常普遍，几乎总是通过长期租约或泰国公司结构取得，因此完全不在这一统计之内，也没有任何公开序列可以替代。

好项目与普通项目的区别在哪里？

为了居住而购买，标准与投资出租不同。有四项值得在签约前核查，而且四项都可以核查。

实际距离，而不是宣称的距离。 真正重要的是早上的路程：带着孩子，在全岛车流同向的时段，从一个具体地址到学校大门，再从这个地址到医院。宣传册给出的是分钟数；只有早上7点30分实际走一趟，才能得到答案。

所在的海滩。 C9在2025年测得的入住率和ADR差异——卡马拉、邦涛、苏林、芭东——描述的是表现各不相同的微型市场。门前是哪片海滩，决定了价值、季节性客流和交通状况。

持有方式。 49%外国人配额内的永久产权、长期租约、泰国公司：三种不同的法律状况，在转售和传承时后果各不相同。配额要逐栋核查，而不是逐个项目核查。对于法国居民来说，税务问题在两国同时存在——我们另文作了分析。

物业费，以及推高它的通胀。 品牌住宅的物业费买的是服务水准；要按十年来看，而不是只看第一年。一个参考：2026年4月，泰国南部的物价涨幅全国最高，为+3.91%，全国为+2.89%（商业部）。这些是涨幅，不是水平——但它们说明了生活成本在哪里上涨最快，而普吉就在其中。

最后一个参考，也是一个方法上的参考：普吉没有任何机构发布的空气质量年均值。IQAir公布了2025年全国PM2.5均值17.8 µg/m³和清迈的数值——但没有普吉的。流传的“污染最少城市”排行榜来自不说明一手来源的商业聚合网站：我们不予引用。

模拟案例：一个决定移居的家庭

现在就可以做的事

在看任何房子之前，真正有用的只有一件事：列出同时满足您两项固定约束——学校和医院——的地址清单，然后只看这些地址。

这正是我们的数据库可以事先做到的。我们追踪泰国（包括普吉）的7,865个项目，每个项目都有到海滩和各类设施的实测距离，以及逐栋核实的外国人配额。这一方法能做到的是：排除配额已满的项目，比较真实距离而不是宣称的分钟数，了解开发商是谁。它做不到的是：预测转售价格或租金回报，这些我们都不发布。

请带着这两项约束，从探索普吉的项目开始，名单缩短之后再与顾问交谈。