พัทยาและ EEC: อสังหาริมทรัพย์ ศูนย์กลางภาค และแหล่งงาน

ผังกำหนดบทบาทใหม่ให้พัทยาอย่างไร?

พัทยากลายเป็นหนึ่งในแปดเมืองศูนย์กลางหลักระดับภาคของประเทศ รองจากกรุงเทพมหานคร ตามผังนโยบายระดับประเทศ ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2569 กรมโยธาธิการและผังเมือง ผู้จัดทำผัง ระบุว่าในข้อมูลฐานมีหกเมืองอยู่ในลำดับนี้ ได้แก่ เชียงใหม่ นนทบุรี ขอนแก่น หาดใหญ่ นครราชสีมา และภูเก็ต และจะเพิ่มอีกสองเมืองภายในปี 2580 คือพัทยาและพิษณุโลก (หน้าพิมพ์ 59) พัทยาเริ่มจากตำแหน่งที่ไม่เหมือนเมืองใด เพราะเป็นหนึ่งในสององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรูปแบบพิเศษของประเทศ คู่กับกรุงเทพมหานคร (หน้าพิมพ์ 47)

ความหมายของลำดับนี้เขียนไว้ในผัง เมืองศูนย์กลางหลักระดับภาคคือเมืองเศรษฐกิจที่สำคัญระดับภาค เป็นที่ตั้งของหน่วยงานภาครัฐ บริษัทที่ทำการค้าระหว่างประเทศ โรงพยาบาลขนาดใหญ่ และสถาบันการศึกษาระดับสูง เอกสารระบุด้วยว่าบางเมืองมีบทบาททางเศรษฐกิจเฉพาะทางในระดับประเทศ เช่น ด้านอุตสาหกรรมหรือการท่องเที่ยว จึงทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางการจ้างงานและบริการของเมืองอื่นในภาค (หน้าพิมพ์ 61) เมื่อนำนิยามนี้มาใช้กับพัทยา ภาพก็ชัดขึ้นทันที เมืองนี้ต้องรองรับฐานอุตสาหกรรมไม่น้อยไปกว่านักท่องเที่ยว

ผังผูกลำดับนี้ไว้กับรายการสิ่งที่ควรมี ได้แก่ สถานพยาบาลเฉพาะทางและโรงพยาบาลศูนย์ที่ได้รับการรับรองตามมาตรฐานสากล สถาบันอุดมศึกษาและสถาบันวิจัย อินเทอร์เน็ตความเร็วสูงไม่ต่ำกว่า 5G ศูนย์ประชุมและนิทรรศการระดับนานาชาติ โรงแรมระดับ 5 ดาว ระบบขนส่งสาธารณะทั้งระหว่างเมืองและภายในเมือง และสวนสาธารณะระดับภาค (หน้าพิมพ์ 71) พัทยายังอยู่ใน 10 พื้นที่ที่ผังต้องการส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงธุรกิจและการประชุม (MICE) (หน้าพิมพ์ 138) และใน 28 เมืองที่ตั้งเป้าให้ได้รับการรับรองเป็นเมืองสร้างสรรค์โดยยูเนสโกภายในปี 2580 (หน้าพิมพ์ 216)

โครงข่ายบริการเดินตามลำดับของเมือง พัทยาอยู่ใน 9 เมืองเป้าหมายของการขยายระบบรวบรวมและบำบัดน้ำเสีย 9 เมืองฟองน้ำ และกลุ่มเมืองที่ผังจะขยายเขตบริการน้ำประปา (หน้าพิมพ์ 77) เป็นหนึ่งใน 17 เมืองเป้าหมายของระบบขนส่งมวลชนในเมือง (หน้าพิมพ์ 153) และหนึ่งใน 9 เป้าหมายของการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีระบบราง (TOD) (หน้าพิมพ์ 20) โครงการศึกษา TOD ของสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) ยังจัดพัทยาไว้กับขอนแก่นและพระนครศรีอยุธยาในกลุ่มเมืองต้นแบบระยะเร่งด่วน และผังตั้งเป้าพัฒนาโครงข่ายทางเท้าและทางจักรยานรอบสถานีที่นี่ด้วย (หน้าพิมพ์ 168–169)

พัทยาไม่ได้เติบโตลำพัง ผังจัดลำดับเมืองทั้งพื้นที่รอบตัว (หน้าพิมพ์ 59–60) ระยอง แหลมฉบัง และมาบตาพุด เป็นเมืองศูนย์กลางรองระดับภาคอยู่แล้ว ส่วนชลบุรี ฉะเชิงเทรา และเจ้าพระยาสุรศักดิ์ได้รับการยกระดับเข้ามา ในลำดับที่ 4 หรือเมืองศูนย์กลางหลัก ศรีราชา บ้านฉาง หนองปรือ แสนสุข และอ่างศิลา เข้ามาอยู่ร่วมกับบ้านสวน ในลำดับที่ 5 บางละมุงเข้ามาอยู่ร่วมกับสัตหีบ บ้านบึง และพนัสนิคม แต่ละเมืองได้รับบทบาทของตน และนี่คือวัตถุดิบของการเลือกทำเล

ทิศทางระบบเมืองตามที่ผังกำหนด:

พื้นที่ EEC ขยายตัวเลือกที่อยู่อาศัยอย่างไร?

ผังขยายตัวเลือกด้วยการมองภาคตะวันออกเป็นกลุ่มเมืองเดียว แทนที่จะเป็นชายหาดกับนิคมอุตสาหกรรมที่วางเรียงกัน เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ประกาศเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2561 ครอบคลุมฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง (หน้าพิมพ์ 182 และ 185) EEC เป็นหนึ่งในสองพื้นที่เมืองชนเมืองระดับประเทศ คู่กับกรุงเทพฯ และปริมณฑล และผังต้องการให้มีแผนแม่บทภายในปี 2570 (หน้าพิมพ์ 61 และ 63) ผังยังกำหนดเป้าการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 500,000 ล้านบาทในแต่ละช่วง คือภายในปี 2570, 2575 และ 2580 ต่อจาก 1,202,874 ล้านบาทในช่วงปี 2561–2564 ตามข้อมูลฐานที่ผังอ้างไว้ (หน้าพิมพ์ 185)

ที่ศรีราชา จังหวะของวันยังขึ้นกับเวลาเปลี่ยนกะของโรงงานมากกว่าน้ำขึ้นน้ำลง ที่นี่และที่บ้านฉางคือพื้นที่ที่ผังกำหนดให้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพรองรับกลุ่มแรงงาน (หน้าพิมพ์ 73) มาตรการนี้อยู่ในตารางเดียวกับการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังและท่าเรือมาบตาพุดสู่ท่าเรืออัจฉริยะ ท่าอากาศยานอู่ตะเภาสู่ท่าอากาศยานอัจฉริยะ และการควบคุมการพัฒนาอุตสาหกรรมด้วยมาตรการทางผังเมืองเพื่อมุ่งสู่อุตสาหกรรมสีเขียว ความคืบหน้าของท่าเรือเหล่านี้และรถไฟความเร็วสูงไปอู่ตะเภา ติดตามได้ในบทความเรื่องท่าเรือไทยกับการเลือกที่อยู่อาศัย

บ้านฉางฝั่งระยองต้องอ่านคู่กับอู่ตะเภา ผังวางสนามบินให้เป็นหัวใจของมหานครการบินภาคตะวันออก พร้อมพื้นที่เมืองการบินในรัศมี 30 กิโลเมตรรอบสนามบิน (หน้าพิมพ์ 187) ผังยังวาดระเบียงนวัตกรรมเพื่อโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ได้แก่ เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล (EECd) ในชลบุรี เขตนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EECi) ในระยอง เมืองการบินภาคตะวันออก (EECa) และยานนวัตกรรมสี่แห่งที่บางแสน ศรีราชา พัทยา และอู่ตะเภา–บ้านฉาง (หน้าพิมพ์ 221) สำหรับผู้ซื้อ นี่คือเหตุผลที่ควรมองทางใต้ของพื้นที่ไม่น้อยกว่าทางเหนือ

ลำดับที่ 4 ซึ่งศรีราชาและบ้านฉางเข้ามาอยู่ ก็มีรายการของตน ได้แก่ ศูนย์กลางการค้าและบริการ สถาบันการเงิน โรงพยาบาลทั่วไปหรือโรงพยาบาลชุมชนขนาดใหญ่ สถาบันอุดมศึกษาหรืออาชีวศึกษา ขนส่งสาธารณะระหว่างเมืองและภายในเมือง อินเทอร์เน็ต 4G–5G และสวนสาธารณะระดับเมือง (หน้าพิมพ์ 72) บทพลังงานบอกจังหวะของรายการนี้ สถานีอัดประจุยานยนต์ไฟฟ้าจะไปถึงเมืองศูนย์กลางหลักระดับภาคอย่างพัทยาก่อนภายในปี 2570 จากนั้นในช่วงปี 2571–2575 จะขยายไปยัง 116 เมืองในลำดับถัดมา รวมถึงศรีราชา หนองปรือ แสนสุข บ้านสวน แหลมฉบัง และเจ้าพระยาสุรศักดิ์ (หน้าพิมพ์ 121–122)

นโยบายที่อยู่อาศัยมุ่งไปที่พัทยาและเมืองข้างเคียงในสามลำดับแรกก่อน ตั้งแต่ชลบุรีไปจนถึงระยอง แหลมฉบัง และมาบตาพุด โดยกำหนดโครงการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา และระบบขนส่งมวลชนเพื่อย่นเวลาเดินทาง ที่อยู่อาศัยของรัฐสำหรับผู้มีรายได้น้อยและผู้สูงอายุใกล้ระบบขนส่ง และย่านแบบผสมผสาน (หน้าพิมพ์ 74–75) นี่คือแผนของพื้นที่ที่ผู้คนอยากอยู่ใกล้ที่ทำงาน

น้ำก็มีที่ทางในระบบนี้ ผังมีสามมาตรการที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ การเพิ่มกำลังการผลิตประปาในชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา การพัฒนาแหล่งเก็บกักน้ำขนาดใหญ่ในจังหวัดชลบุรีและฉะเชิงเทรา และแนวผันน้ำลุ่มน้ำชายฝั่งทะเลตะวันออก (หน้าพิมพ์ 77) ในภูมิภาคที่อุตสาหกรรมกับผู้อยู่อาศัยใช้น้ำจากแหล่งเดียวกัน สามมาตรการนี้บอกว่าผังจะสร้างความมั่นคงด้านน้ำให้ทั้งพื้นที่อย่างไร

เกณฑ์ใดแยกทำเลที่เหมาะจริงออกจากทำเลที่แค่อยู่ใกล้?

สี่เกณฑ์ที่สร้างความแตกต่าง คือสถานที่ทำงานที่แน่นอน การเข้าถึงการรักษา สภาพแวดล้อมของพื้นที่ และการใช้ประโยชน์ที่ดินที่อนุญาต เกณฑ์แรกต้องการความแม่นยำ “ทำงานใน EEC” ครอบคลุมถึงสามจังหวัด แต่ที่อยู่อาศัยเลือกกันทีละที่อยู่ ผังไม่ได้ให้เวลาเดินทางไว้ จึงต้องวัดเองในพื้นที่ จากศรีราชาไปแหลมฉบัง หรือจากพัทยาไปบ้านฉาง ในชั่วโมงที่จะเดินทางจริง โครงการที่ทำเลดีสำหรับคนทำงานท่าเรือ อาจไม่เหมาะเลยกับคนที่ทำงานใกล้อู่ตะเภา

จากนั้นจึงตรวจด้านสุขภาพทีละแห่ง ในโรงพยาบาลที่ผ่านมาตรฐาน Joint Commission International (JCI) 59 แห่งที่ผังรวบรวมไว้ มีสองแห่งในภาคตะวันออก คือโรงพยาบาลเอกชลและโรงพยาบาลกรุงเทพพัทยา ส่วนโรงพยาบาลชลบุรีและโรงพยาบาลสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ กรมแพทย์ทหารเรือ อยู่ในรายชื่อที่ผ่านการรับรอง A-HA ของไทย (หน้าพิมพ์ 91) จังหวัดชลบุรียังเป็นพื้นที่เป้าหมายด้านการรักษาโรคซับซ้อน และชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา เป็นพื้นที่เป้าหมายของศูนย์ฟื้นฟูสุขภาพผู้ป่วยและผู้สูงอายุ (หน้าพิมพ์ 94) บทความเรื่องบริการที่ทำให้ทำเลตอบโจทย์ชีวิต แสดงวิธีเชื่อมรายชื่อเหล่านี้เข้ากับที่อยู่อาศัยหนึ่งแห่ง

สิ่งแวดล้อมเป็นส่วนหนึ่งของการตรวจสอบเดียวกัน ผังจัดเมืองพัทยา รวมถึงตำบลมาบตาพุด ตำบลบ้านฉาง และอีกสี่ตำบลใกล้เคียงในระยอง ไว้ในเขตควบคุมมลพิษ 18 พื้นที่ของประเทศ ซึ่งผังตั้งเป้าฟื้นฟูคุณภาพสิ่งแวดล้อมให้กลับสู่มาตรฐาน (หน้าพิมพ์ 195 และ 205) ผังยังนับพื้นที่เมืองและชุมชนในภาคตะวันออก 33 แห่งที่อยู่ในพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยตามคาบอุบัติ 100 ปี (หน้าพิมพ์ 64) สำหรับทรัพย์หนึ่งแห่ง คำถามจึงเป็นรูปธรรม ถนนเส้นนั้นเคยน้ำท่วมหรือไม่ เชื่อมกับระบบบำบัดน้ำเสียแล้วหรือยัง และอยู่ห่างจากพื้นที่อุตสาหกรรมเท่าใด

สุดท้าย การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นเรื่องเฉพาะของแต่ละแปลง ลำดับของพัทยา ระเบียงนวัตกรรม หรือเมืองการบิน เป็นแนวทางด้านการวางแผน ลำพังสิ่งเหล่านี้ไม่ได้เปลี่ยนว่าที่ดินแปลงหนึ่งสร้างอะไรได้ ซึ่งเป็นเรื่องของผังเมืองรวมระดับท้องถิ่น บทความเรื่องการใช้พื้นที่และทิศทางการเติบโตของเมือง ไล่ระดับนี้ตั้งแต่กรอบประเทศลงไปจนถึงแปลงที่ดิน

ความต้องการของบ้านส่วนตัวกับการลงทุนต่างกันอย่างไร?

ต่างกันที่คนที่จะอยู่ในบ้านหลังนั้น ถ้าซื้อเพื่ออยู่เอง ให้เริ่มจากสัปดาห์ของตัวเอง ที่ทำงาน โรงเรียนของลูก โรงพยาบาล และการพักผ่อน ผังช่วยเลือกเมือง การไปดูพื้นที่ช่วยเลือกถนน ครอบครัวที่พ่อหรือแม่ทำงานที่ท่าเรือแหลมฉบัง จะไม่หาบ้านในย่านเดียวกับคู่สามีภรรยาวัยเกษียณที่ผูกพันกับริมทะเลจอมเทียนในพัทยา

ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่า ให้เริ่มจากผู้เช่าที่ตั้งใจจะรองรับ เป้าหมายที่อยู่อาศัยแรงงานในศรีราชาและบ้านฉางบอกว่ากลุ่มผู้ใช้คือใคร แต่ไม่ได้วัดขนาดหรือกำลังจ่ายของกลุ่มนั้น ก่อนซื้อเพื่อปล่อยเช่า ต้องเก็บข้อมูลอุปทานคู่แข่ง ค่าเช่าที่ทำสัญญากันจริง และระยะเวลาสัญญาเช่าในถนนที่สนใจ ผังให้แผนที่ ส่วนตลาดต้องวัดจากแหล่งอื่น และเราไม่ได้อนุมานค่าเช่าหรือผลตอบแทนใดจากเอกสารนี้

ระยะเวลาถือครองเป็นตัวกำหนดว่าจะให้น้ำหนักกับโครงการในอนาคตแค่ไหน มาตรการในผังแบ่งเป็นสามกรอบเวลา คือปี 2570, 2575 และ 2580 แผนแม่บทกลุ่มเมือง EEC อยู่ในกรอบแรก สถานีอัดประจุไฟฟ้าในเมืองอย่างศรีราชาอยู่ในกรอบที่สอง เจ้าของที่วางแผนถือสิบปีนำกำหนดเวลาเหล่านี้มาคิดได้ ส่วนผู้ซื้อที่คิดแบบห้าปีควรดูสิ่งที่ใช้งานได้แล้วก่อน

เมื่อเราจำลองสองครอบครัวระหว่างศรีราชากับพัทยา

พัทยา ศรีราชา บ้านฉาง: ทำเลไหนเหมาะกับชีวิตแบบใด?

พัทยาเหมาะกับคนที่มองหาบริการเป็นอันดับแรก เป็นเมืองเดียวในพื้นที่ที่มีครบทั้งสถานะเมืองศูนย์กลางหลักระดับภาค รายชื่อเป้าหมายด้านน้ำเสียและเมืองฟองน้ำ ระบบขนส่งมวลชนเป้าหมาย การส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงประชุม และโรงพยาบาลมาตรฐาน JCI สำหรับการย้ายมาอยู่ตลอดปี โดยเฉพาะหลังเกษียณ นี่คือจุดเริ่มต้นที่เป็นธรรมชาติที่สุดของการค้นหา

ศรีราชาเหมาะกับคนที่ทำงานทางเหนือของพื้นที่ ผังให้ลำดับที่ 4 เป้าหมายที่อยู่อาศัยแรงงาน ยานนวัตกรรม และรถไฟทางคู่สายศรีราชา–มาบตาพุด (หน้าพิมพ์ 157) แสนสุข และชลบุรีซึ่งได้รับการยกระดับเป็นเมืองศูนย์กลางรองระดับภาค ทำให้ขั้วเหนือนี้สมบูรณ์ และอยู่ใกล้บริการของตัวจังหวัดมากกว่า

บ้านฉางฝั่งระยองตอบโจทย์คนที่ทำงานทางใต้ รอบอู่ตะเภาและมาบตาพุด ลำดับที่ 4 ที่อยู่อาศัยแรงงานเป้าหมาย ยานนวัตกรรมอู่ตะเภา–บ้านฉาง และเมืองการบิน ผังรวมหลายมาตรการไว้ที่นี่ บ้านฉางยังอยู่ในเขตควบคุมมลพิษร่วมกับมาบตาพุด ซึ่งควรนำมาพิจารณาทุกครั้งที่ไปดูพื้นที่

สิ่งที่ทำได้ในตอนนี้

ปักหมุดจุดหมายประจำสามแห่งของคุณบนแผนที่ คือที่ทำงาน โรงเรียน และโรงพยาบาล แล้วปักเมืองหรือเทศบาลของทรัพย์แต่ละแห่งที่สนใจ ตรวจลำดับของเมืองนั้นในหน้าพิมพ์ 59 และ 60 ของผัง แล้ววัดเวลาเดินทางจริงไปยังสามจุดนั้นในชั่วโมงที่ใช้จริง ภายในหนึ่งสัปดาห์ของการดูพื้นที่ คุณจะได้รายการที่สร้างจากชีวิตของคุณในภาคตะวันออก ไม่ใช่จากชื่อเสียงของชายหาด

รายการคู่มือแผนที่ของเรา ช่วยต่อยอดการอ่านพื้นที่ในลักษณะนี้