คอนโดเก่าในกรุงเทพฯ: ซื้อย่านไหน รีโนเวทอย่างไร

ในซอยต่าง ๆ ของสุขุมวิท ระหว่างอาคารกระจกสองหลัง ยังมองเห็นอาคารจากทศวรรษ 1980 และ 1990 อยู่ ระเบียงลึก สวนร่มรื่น และล็อบบี้ที่เรียบง่ายกว่าอาคารรุ่นใหม่ ห้องในอาคารเหล่านี้กว้าง และราคาต่อตารางเมตรห่างไกลจากอาคารใหม่ ในเขตคลองเตยและวัฒนา คอนโดที่สร้างเสร็จก่อนปี 2000 เสนอขายที่มัธยฐาน 101,400 บาทต่อตารางเมตร เทียบกับ 205,937 บาทสำหรับอาคารที่ส่งมอบตั้งแต่ปี 2020 ตามการสำรวจของเราเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2026 ซึ่งใช้วิธีเดียวกับคู่มือ “อยู่ย่านไหนในกรุงเทพฯ” ของเรา ต่อไปนี้คือที่ตั้งของอาคารเก่ากลุ่มนี้ สิ่งที่อาคารเหล่านี้มีให้ และสิ่งที่กฎหมายและนิติบุคคลอาคารชุดอนุญาตให้เปลี่ยนแปลง ตัวบทตรวจสอบเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2026

อาคารเก่าของกรุงเทพฯ อยู่ที่ไหน?

ก่อนอื่นคือตามแนวสุขุมวิท จากคอนโดที่สร้างเสร็จก่อนปี 2000 จำนวน 307 อาคารที่ฐานข้อมูลของเราติดตาม วัฒนามี 50 อาคาร และคลองเตย 23 อาคาร รวมเป็น 23.8% ของอาคารเก่าทั้งเมืองในสองเขต เมื่อดูตามย่านในคู่มือของเรา นานาและอโศกมาเป็นอันดับแรก มีอาคารก่อนปี 2000 จำนวน 32 อาคาร หรือ 30.5% ของคอนโดที่ส่งมอบแล้วในย่าน ทองหล่อและสุขุมวิทฝั่งเหนือมี 29 อาคาร จตุจักรและลาดพร้าวมี 29 อาคารเช่นกัน และรัชดาและพระราม 9 มี 19 อาคาร

ในย่านอื่น อาคารเก่ามีอยู่ แต่มีสัดส่วนน้อยกว่าในตลาด สีลมและสาทรมีคอนโดก่อนปี 2000 จำนวน 16 อาคาร ลุมพินี หลังสวน และชิดลม 14 อาคาร อารีย์และพญาไท 11 อาคาร ย่านเหล่านี้พัฒนาขึ้นตั้งแต่แรก แต่อาคารเก่ามีจำนวนน้อยเกินกว่าจะเผยแพร่ค่ามัธยฐานราคาได้ เพราะวิธีของเราไม่เผยแพร่ตัวเลขใดเมื่อมีไม่ถึง 20 โครงการ ในทางกลับกัน ย่านฝั่งตะวันออกที่พัฒนาทีหลังแทบไม่มีอาคารเก่าเลย เอกมัยและพระโขนงมี 5 อาคาร อ่อนนุชและบางจากมีเพียงอาคารเดียว

คอนโดที่สร้างเสร็จก่อนปี 2000 แยกตามย่าน สำรวจเมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2026:

ทำเลที่อาคารเก่ามีสัดส่วนสูง มักเป็นทำเลที่เราอธิบายไว้ในบทความย่านหรูของกรุงเทพฯ คือซอยที่พัฒนาก่อน ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS รุ่นแรก

คอนโดเก่าราคาเท่าไร เมื่อเทียบกับอาคารใหม่?

ทั่วกรุงเทพฯ คอนโดที่สร้างเสร็จก่อนปี 2000 เสนอขายที่มัธยฐาน 59,857 บาทต่อตารางเมตร เทียบกับ 130,474 บาทสำหรับอาคารที่ส่งมอบตั้งแต่ปี 2020 จาก 287 และ 386 โครงการตามลำดับ แต่ส่วนต่างนี้ปะปนทั้งอายุอาคารและทำเล เพราะอาคารเก่าไม่ได้อยู่ในที่เดียวกับที่สร้างอาคารใหม่เสมอไป การเปรียบเทียบที่เที่ยงตรงที่สุดจึงต้องทำในพื้นที่เดียวกัน

ราคาเสนอขายต่อตารางเมตรของคอนโด แยกตามปีที่สร้างเสร็จ:

ในใจกลางสุขุมวิท ราคาเสนอขายต่อตารางเมตรของอาคารก่อนปี 2000 ที่ 101,400 บาท จึงอยู่ราวครึ่งหนึ่งของอาคารสูงที่ส่งมอบตั้งแต่ปี 2020 ซึ่งอยู่ที่ 205,937 บาท ค่ามัธยฐานเหล่านี้เปรียบเทียบกลุ่มตัวอย่างอาคารสองกลุ่ม ไม่ได้วัดผลของอายุอาคารโดยลำพัง ซึ่งปะปนอยู่กับความสูง สิ่งอำนวยความสะดวก และสภาพทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนวิธีอ่านราคาตามระยะถึงสถานีและทำเล อธิบายไว้ในบทวิเคราะห์ราคาในกรุงเทพฯ ของเรา

อีกสองเรื่องสำคัญไม่แพ้ราคา เรื่องแรกคือขนาด ห้องในอาคารก่อนปี 2000 ที่ประกาศขายมีขนาด 68 ตร.ม. (มัธยฐานของขนาดมัธยฐานรายโครงการ) เทียบกับ 33 ตร.ม. ในอาคารที่ส่งมอบตั้งแต่ปี 2020 เรื่องที่สองคือค่าส่วนกลาง ตามการสำรวจของเราเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2026 คอนโดที่สร้างเสร็จก่อนปี 2000 เรียกเก็บมัธยฐาน 31 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนอาคารที่สร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2020 อยู่ที่ 55 บาท ดังที่เราแสดงไว้ในบทความเรื่องต้นทุนการถือครอง

เปลี่ยนแปลงอะไรในห้องชุดได้บ้าง โดยไม่ต้องขออนุญาต?

กฎหมายไทยแยกการซ่อมแซมออกจากการดัดแปลง พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) นิยาม “ดัดแปลง” ว่าเป็นการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยาย ซึ่งลักษณะ แบบ รูปทรง น้ำหนัก หรือเนื้อที่ ของโครงสร้างหรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารที่ก่อสร้างไว้แล้ว นิยามนี้ไม่รวมการซ่อมแซม ซึ่งหมายถึงการเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ เพื่อคงสภาพเดิมไว้ และไม่รวมการกระทำที่กฎกระทรวงกำหนด มาตรา 21 กำหนดให้การดัดแปลงทุกกรณีต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น ซึ่งในกรุงเทพฯ คือกรุงเทพมหานคร หรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ

กฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 (ค.ศ. 1985) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อปี 2015 และ 2025 ระบุการกระทำที่ไม่ถือเป็นการดัดแปลง คู่มือของกรมโยธาธิการและผังเมือง (2022) รวบรวมรายการไว้ดังนี้:

ข้อยกเว้นเหล่านี้ยังต้องเป็นไปตามข้อกำหนดอื่นในกฎหมายและข้อบัญญัติท้องถิ่นที่ใช้บังคับ

การเปลี่ยนวัสดุตกแต่งหรือผนังกั้นห้องที่ไม่ใช่โครงสร้างบางกรณี อาจเข้าข่ายข้อยกเว้นเหล่านี้ เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขครบทุกข้อ การรีโนเวทห้องครัวหรือห้องน้ำไม่ได้จัดประเภทจากชื่อเรียกเพียงอย่างเดียว ต้องแยกให้ชัดว่าจะทำอะไรบ้าง น้ำหนักที่เพิ่มขึ้น ระบบท่อและสายไฟ และกฎอื่นที่เกี่ยวข้อง ส่วนการปฏิบัติตามเกณฑ์ 10% ต้องอาศัยการคำนวณของวิศวกร งานด้านโครงสร้างที่ไม่ใช่การซ่อมแซมและไม่อยู่ในข้อยกเว้นตามกฎกระทรวง ต้องเป็นไปตามระบบการขออนุญาตหรือการแจ้งตามกฎหมาย

นิติบุคคลอาคารชุดสงวนอะไรไว้ และใครเป็นผู้ตัดสิน?

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979) ขีดเส้นแบ่งระหว่างห้องชุดกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 13 ในคำแปลภาษาอังกฤษของสำนักงานกฎหมาย Siam Legal เจ้าของร่วมมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง พื้นและผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดสองห้องเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของห้องชุดทั้งสอง และการใช้ต้องเป็นไปตามข้อบังคับ นอกจากนี้ เจ้าของร่วมต้องไม่กระทำการใดในห้องชุดของตนที่อาจกระทบต่อโครงสร้าง ความมั่นคง หรือการป้องกันความเสียหายต่ออาคาร มาตรา 15 จัดให้โครงสร้าง อุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกัน และระบบความปลอดภัยและสิ่งแวดล้อม ได้แก่ ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบระบายอากาศ ระบบปรับอากาศส่วนกลาง และระบบระบายน้ำ เป็นทรัพย์ส่วนกลาง

จากนี้จึงเกิดการตัดสินใจสามระดับ

ห้องชุด ภายในขอบเขตของข้อบังคับ งานตกแต่งภายในเป็นเรื่องของเจ้าของร่วม ข้อบังคับของอาคาร ซึ่งมาตรา 32 กำหนดให้ครอบคลุมเรื่องการใช้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลาง เป็นตัวกำหนดกติกาของงานก่อสร้าง เราไม่พบบทบัญญัติในกฎหมายเรื่องเวลาทำงาน เงินประกัน หรือการเข้าออกของผู้รับเหมา เรื่องเหล่านี้ต้องดูจากข้อบังคับของแต่ละอาคาร

ผู้จัดการนิติบุคคล สำหรับงานที่เกี่ยวกับระบบส่วนกลาง ท่อน้ำแนวดิ่ง ท่อระบายน้ำ ท่อระบายอากาศ หรือรางสายไฟส่วนกลาง เป็นทรัพย์ส่วนกลาง การเชื่อมต่อต้องทำร่วมกับผู้จัดการนิติบุคคล ซึ่งยังมีอำนาจดำเนินการเองได้ในกรณีเร่งด่วนเพื่อความปลอดภัยของอาคาร (มาตรา 36)

ที่ประชุมใหญ่ สำหรับผนังด้านนอกและทรัพย์ส่วนกลาง มาตรา 48 กำหนดให้ต้องมีคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่ออนุญาตให้เจ้าของร่วมดัดแปลงห้องชุดของตนด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองในลักษณะที่กระทบทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคาร หากผู้เข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ถึงจำนวนนี้ ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวัน และมติในครั้งนั้นต้องมีคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของคะแนนเสียงทั้งหมด การขยายหน้าต่าง การปิดระเบียง หรือการย้ายเครื่องปรับอากาศที่ผนังด้านนอก อาจเข้ากรณีนี้ ขึ้นอยู่กับผลกระทบของงาน และมติที่ประชุมโดยลำพังไม่ได้หมายความว่างานนั้นถูกต้องตามกฎเกณฑ์ด้านผังเมืองและการก่อสร้าง

ไฟฟ้า แร่ใยหิน งบประมาณ: ต้องตรวจสอบอะไรก่อนลงนาม?

กำลังไฟฟ้า ห้องชุดจากทศวรรษ 1990 มักติดตั้งระบบไฟไว้สำหรับเครื่องใช้ไฟฟ้าน้อยกว่าปัจจุบัน การไฟฟ้านครหลวงเปิดให้ยื่นคำขอเพิ่มขนาดมิเตอร์ทางออนไลน์ ตามขั้นตอนที่ฐานเศรษฐกิจอธิบายไว้เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2024 การไฟฟ้าจะตรวจสายไฟภายในก่อนเปลี่ยนมิเตอร์ โดยมีค่าตรวจสอบที่แจ้งไว้เริ่มต้น 700 บาท ในคอนโด สายไฟเข้าห้องผ่านรางสายไฟของอาคาร จึงต้องเตรียมคำขอร่วมกับผู้จัดการนิติบุคคล

แร่ใยหิน หนังสือของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ที่จัดพิมพ์ในปี 2022 และเผยแพร่โดยกรมควบคุมมลพิษ ระบุในขณะนั้นว่าไครโซไทล์เป็นวัตถุอันตรายชนิดที่ 3 ซึ่งต้องได้รับอนุญาต และกระทรวงสาธารณสุขสนับสนุนการห้ามใช้มาตั้งแต่ปี 2017 สถานะการนำเข้าของวัสดุนี้ไม่ได้บอกว่ามีหรือไม่มีอยู่ในห้องชุดใดห้องชุดหนึ่ง ในแหล่งข้อมูลที่ตรวจสอบ เราไม่พบกฎที่เผยแพร่ซึ่งกำหนดให้ต้องตรวจหาแร่ใยหินก่อนทำงานในที่อยู่อาศัย นั่นไม่ใช่เหตุผลที่จะทำงานโดยไม่ระมัดระวัง และในอาคารเก่า คำถามนี้ควรถามผู้จัดการนิติบุคคลและผู้รับเหมา

งบประมาณ เราไม่พบตัวเลขอ้างอิงสาธารณะที่เชื่อถือได้สำหรับค่ารีโนเวทต่อตารางเมตรในกรุงเทพฯ แต่ราคาวัสดุมีการติดตาม ดัชนีของสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้าอยู่ที่ 112.8 ในเดือนกรกฎาคม 2026 (ปีฐาน 2021 = 100) เพิ่มขึ้น 5.8% จากปีก่อน และหมวดอุปกรณ์ไฟฟ้าและประปาเพิ่มขึ้น 12.6% จากราคาทองแดง ในเดือนกันยายน ตามข้อมูลของสำนักงานเดียวกันที่แนวหน้าอ้างถึง ดัชนีอยู่ที่ 113.7 เพิ่มขึ้น 6.8%

อะไรแยกอาคารเก่าที่ดีออกจากอาคารเก่าทั่วไป?

บัญชีที่เตรียมรับอายุของอาคาร อาคารอายุสามสิบปีต้องมีการดูแลลิฟต์ ท่อแนวดิ่ง และผนังด้านนอก งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบสองปีล่าสุด ยอดเงินกองทุน และรายงานการประชุมใหญ่ จะบอกว่างานเหล่านี้ทำไปแล้ว ลงมติแล้ว หรือเลื่อนออกไป ค่าส่วนกลาง 31 บาทอาจสะท้อนการบริหารที่ประหยัด หรือการบำรุงรักษาที่ถูกเลื่อนออกไป

ข้อบังคับที่ทำให้อยู่ร่วมกับงานก่อสร้างได้ เวลาทำงาน เงินประกัน การเข้าออกของผู้รับเหมา การป้องกันทรัพย์ส่วนกลาง ข้อบังคับที่ชัดเจนและผู้จัดการที่อยู่ประจำ คือความแตกต่างระหว่างงานก่อสร้างไม่กี่เดือนกับความขัดแย้งกับเพื่อนบ้าน

ทำเลที่ยืนได้โดยไม่ต้องพึ่งตัวอาคาร การรีโนเวทเปลี่ยนห้องได้ แต่เปลี่ยนย่านไม่ได้ อาคารเก่าในนานา อโศก และทองหล่อ ตั้งอยู่ในทำเลที่อาคารใหม่เสนอขายแพงกว่าสองเท่าต่อตารางเมตร ทำเลคือสิ่งที่งานรีโนเวทเปลี่ยนไม่ได้

ที่ว่างในโควตาต่างชาติ (สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ) หากผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ อาคารต้องยังมีห้องชุดในโควตาต่างชาติ ตามการสำรวจของเราเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2026 อาคารในกรุงเทพฯ ที่เสนอโควตาต่างชาติมีความสูงมัธยฐาน 22 ชั้น ส่วนอาคารที่ขายเฉพาะโควตาไทยสูง 8 ชั้น อาคารเก่าจึงต้องตรวจสอบเป็นรายห้อง อย่างไรก็ตาม ในวัฒนา อาคาร 90% ที่ทราบประเภทโควตาเสนอโควตาต่างชาติ

เมื่อเราจำลองกรณีของคุณธนวัฒน์และคุณนภัสสร ระหว่างอโศกกับทองหล่อ

ฐานข้อมูลของเรา: วางอาคารไว้ในบริบทของย่าน

หน้าข้อมูลโครงการของเราแสดงเขต ปีที่สร้างเสร็จเมื่อทราบ ห้องชุดที่ประกาศขาย และราคาเสนอขายต่อตารางเมตรของแต่ละอาคารที่เราติดตาม พอให้วางอาคารเก่าหนึ่งหลังเทียบกับอาคารรุ่นเดียวกันที่อยู่ใกล้เคียง และกับอาคารใหม่ในถนนเดียวกัน หากต้องการเปรียบเทียบสองทำเลก่อนไปดูห้อง ดูตำแหน่งบนแผนที่

สิ่งที่คุณทำได้ตอนนี้

ก่อนยื่นข้อเสนอซื้อคอนโดเก่า ขอเอกสารสี่อย่างจากผู้จัดการนิติบุคคล ได้แก่ ข้อบังคับของอาคาร งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบสองปีล่าสุดพร้อมยอดเงินกองทุน รายงานการประชุมใหญ่ครั้งล่าสุด และแบบแปลนอาคาร ไปดูห้องพร้อมวิศวกร ซึ่งจะแยกผนังรับน้ำหนักออกจากผนังกั้นห้อง เอกสารชุดนี้จะช่วยแยกงานที่ตั้งใจจะทำ กฎของนิติบุคคลอาคารชุด และขั้นตอนที่ต้องตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง