Six destinations thaïlandaises, six manières de vivre

On n'achète pas en Thaïlande. On achète à Bangkok, à Phuket, à Samui — et ce ne sont pas le même pays. En 2025, les étrangers ont acquis 4 164 condominiums dans la province de Chonburi, celle de Pattaya, pour THB 11 590 millions (≈ 302 M EUR), contre 1 190 à Phuket pour THB 6 087 millions (≈ 159 M EUR) : 3,5 fois plus d'unités pour 1,9 fois la valeur, selon le REIC. Soit un ticket moyen de THB 2,78 millions d'un côté (≈ 72 500 EUR) et de THB 5,12 millions de l'autre (≈ 133 300 EUR). Deux marchés qui n'ont ni le même acheteur, ni le même usage — et six manières de vivre, que notre lecture générale du marché resitue dans l'ensemble.

Un pays, six marchés : ce que la statistique officielle mesure

Une fois par an, le Real Estate Information Center (REIC), le centre d'études du Government Housing Bank, publie le décompte des appartements transférés à des acheteurs étrangers, province par province. C'est la seule mesure officielle du marché que nous partageons, nous autres acheteurs venus d'ailleurs — à condition de savoir ce qu'elle couvre. Elle porte sur les condominiums transférés en pleine propriété, dans la limite du quota de 49 % de la surface d'un immeuble, et ne compte ni les villas, ni les maisons, ni les terrains, ni aucune acquisition en bail ou par société thaïlandaise. Ce périmètre est décisif, et nous y revenons plus bas.

Sur ce périmètre, 2025 a enregistré 14 899 transferts pour THB 60 921 millions (≈ 1,59 Md EUR) dans dix provinces. La hiérarchie a bougé : en 2023, Chonburi faisait 41,7 % des unités nationales et Bangkok 37,5 % ; en 2025, Bangkok est remontée à 47,2 % et Chonburi redescendue à 27,9 %, Phuket passant de 6,4 % à 8,0 %. La capitale a repris la première place à la station balnéaire.

Transferts de condominiums à des acheteurs étrangers, principales provinces, année 2025 :

Deux lignes de ce tableau méritent d'être lues côte à côte. Pattaya fait 3,5 fois plus d'unités que Phuket pour 1,9 fois la valeur : c'est la différence entre un marché de volume à ticket d'entrée bas et un marché de valeur à ticket élevé, et c'est la seule manière officielle et mesurée de la dire. Autre lecture, moins attendue : Hua Hin affiche le deuxième ticket moyen des destinations balnéaires (THB 4,58 M, ≈ 119 400 EUR) sur le volume le plus rare après Samui.

Un chiffre de cadrage s'ajoute pour le lecteur francophone : au premier semestre 2026, la France est la sixième nationalité acheteuse de condominiums en Thaïlande par la valeur des transferts, selon le REIC — derrière la Chine, la Russie, le Myanmar, les États-Unis et Taïwan. Le rang est tout ce qui est public : ni le montant en baht ni le nombre d'unités.

Où acheter en Thaïlande selon ce qu'on vient y chercher ?

Bangkok — la profondeur

7 029 transferts pour THB 35 386 millions (≈ 922 M EUR), 58 % de la valeur nationale : Bangkok est de très loin le premier marché, et le seul dont on connaisse à la fois les prix et le rendement. CBRE décrit un marché qui s'écarte en deux : le prix moyen demandé sur les lancements du centre-ville passerait de THB 315 000/m² en 2025 à THB 360 000/m² en 2026 (+14,3 %), tandis que la périphérie reculerait de THB 84 000 à 76 000/m² (−9,5 %) — ce sont des prévisions publiées en février 2026, pas des transactions constatées. Côté locatif, Global Property Guide publie un rendement brut de 6,22 % pour Bangkok et de 8,52 % pour Samut Prakan, relevés en février 2026, pour une moyenne nationale de 6,49 %. Ce sont les seuls rendements thaïlandais publiés par une source à méthodologie.

Ce qu'on vient y chercher tient en trois mots : transport, écoles, hôpitaux. Le BTS et le MRT, avec la section Est de la ligne Orange annoncée pour fin 2027 ; le Lycée Français International de Bangkok, conventionné par l'AEFE, 1 057 élèves de la petite section à la terminale ; plusieurs hôpitaux accrédités JCI — Bumrungrad, Bangkok Hospital, BNH, Samitivej — sans que le total national soit publiquement vérifiable. C'est la destination de ceux qui travaillent, scolarisent et se soignent sur place ; le détail par quartier se lit dans notre dossier Bangkok. Et si vous comparez deux tours, la date de dépôt de leur permis dit sous quel régime parasismique elles ont été conçues — c'est le sujet de notre article sur la construction à Bangkok.

Phuket — la valeur

1 190 transferts pour THB 6 087 millions (≈ 159 M EUR), et le ticket moyen le plus élevé du pays : THB 5,12 millions (≈ 133 300 EUR). Phuket vend moins d'unités que Pattaya et les vend presque deux fois plus cher. C'est aussi le premier marché resort d'Asie pour les résidences de marque, avec 3 465 unités recensées par C9 Hotelworks en 2026.

L'île se dote d'infrastructures de vie, pas seulement de villégiature — c'est le sujet de notre article consacré à l'installation à Phuket. Bumrungrad, premier groupe hospitalier privé thaïlandais, y construit son premier campus hors de Bangkok : THB 4,3 milliards, 16,5 rai à moins de dix minutes de l'aéroport, 120 lits en première phase et 212 à terme ; les fondations ont démarré en février 2025, l'ouverture est annoncée pour

2027. La North London Collegiate School a signé en mai 2026 un accord avec VLC Group pour une école de 1 000 à 1 500 élèves à Cherng Talay, ouverture annoncée au troisième trimestre 2028 — accord signé, chantier non documenté. Et BCIS Phuket, à Chalong, est homologuée par l'AEFE au statut de partenaire, de la petite section à la terminale.

Sur les prix, une seule série existe, et il faut la dater : C9 Hotelworks mesurait en mai 2025 une médiane de THB 144 000/m² pour les condominiums tous segments, THB 181 000/m² pour un condominium de marque contre 141 000 sans marque, et THB 70 000/m² pour les villas. Aucune actualisation publique depuis — ces chiffres ont seize mois. Notre dossier Phuket suit le détail par plage.

Pattaya (Chonburi) — le volume et l'ancrage industriel

4 164 unités, THB 11 590 millions (≈ 302 M EUR), un ticket moyen de THB 2,78 millions (≈ 72 500 EUR) : l'un des trois tickets les plus bas des six, et le plus grand nombre de transactions après Bangkok. Un marché de volume est un marché où l'on trouve des acheteurs — pour entrer, et pour sortir.

Sa particularité est ailleurs. Pattaya est la seule destination balnéaire thaïlandaise adossée à une base économique qui n'est pas touristique : Chonburi appartient à l'Eastern Economic Corridor, qui a concentré environ 79 % de la valeur des investissements directs étrangers approuvés par le BOI en 2026, selon Cushman & Wakefield. C'est aussi là que se déploient les data centers : Rayong et Chonburi ont accueilli 33 % et 32 % des projets promus en 2025, d'après Black & Veatch. Précision nécessaire : aucune source publique n'établit à ce jour de lien chiffré entre ces investissements et les prix du logement local — l'effet documenté porte sur le foncier industriel et le réseau électrique.

Hua Hin (Prachuap Khiri Khan) — le marché discret

491 transferts pour THB 2 249 millions (≈ 59 M EUR), un ticket moyen de THB 4,58 millions (≈ 119 400 EUR) : rare et cher, l'exact inverse de Pattaya. La province voisine de Phetchaburi, où se trouve Cha-Am, ajoute 47 unités à un ticket de THB 4,74 millions. On y achète pour y être.

C'est aussi la seule destination balnéaire dont l'amélioration ferroviaire est réalisée et non promise : la double voie Hua Hin – Prachuap Khiri Khan, 84 kilomètres, est en service, dans le corridor Sud Nakhon Pathom–Chumphon. Hua Hin accueille par ailleurs Chiva-Som, ouvert en 1995, l'une des adresses de santé préventive les plus anciennes d'Asie.

Koh Samui — le marché que la statistique ne voit pas

212 condominiums transférés à des étrangers en 2025, THB 552 millions (≈ 14 M EUR), 0,9 % de la valeur nationale. Et, la même année, 3 055 villas de vacances de luxe recensées par C9 Hotelworks, en hausse de 37 % sur un an. La contradiction n'est qu'apparente : le marché résidentiel de Samui est un marché de villas, acquises en bail ou par société, donc hors du champ d'une statistique qui ne compte que les copropriétés en pleine propriété. Il n'existe par conséquent aucune mesure publique du marché résidentiel réel de Koh Samui — aucune autre destination thaïlandaise ne présente cet écart, et c'est le premier fait à connaître ici.

Le second tient à l'accès. L'aéroport de Samui est un actif privé, propriété de Bangkok Airways, plafonné réglementairement à 73 vols par jour ; il pèse environ 70 % du chiffre d'affaires du groupe propriétaire, qui a annoncé pour 2026 une extension de THB 600 à 700 millions visant 5 à 6 millions de passagers par an. Pendant ce temps, l'offre d'hébergement — 634 établissements, 24 188 clés — croît de 1 % par an sur cinq ans, quand les passagers ont progressé de 21 % sur la seule année 2024, à 2,78 millions. Une offre contrainte face à une demande qui monte : c'est la situation de marché la plus lisible des six.

Dernier point, et il parle directement à nos lecteurs : l'Europe représente 56 % des arrivées 2024 à Samui, avec l'Allemagne, le Royaume-Uni et la France en tête. Notre dossier Samui détaille les zones.

Chiang Mai — le coût le plus bas, et un calendrier à tenir

848 transferts pour THB 2 409 millions (≈ 63 M EUR), un ticket moyen de THB 2,84 millions (≈ 74 000 EUR) : c'est, avec Pattaya, l'entrée la plus accessible des six. L'indice des prix à la consommation du Nord progressait de 2,83 % en avril 2026, sous la moyenne nationale de 2,89 %, selon le Trade Policy and Strategy Office. La ville dispose d'un hôpital accrédité JCI, Bangkok Hospital Chiang Mai, mais d'aucun établissement homologué par l'AEFE : pour une famille qui tient à la scolarité française, le sujet se règle avant tout le reste.

Et il y a l'air. La moyenne annuelle de PM2.5 y était de 18,2 µg/m³ en 2025 selon IQAir, soit 3,6 fois la ligne directrice de l'OMS. Surtout, cette moyenne n'est pas répartie uniformément : la saison de brûlage agricole court de février à avril, avec un pic en mars, et c'est elle qui la fait. Les épisodes de 2026 ont été largement relayés par la presse ; nous n'avons pas pu les recouper sur un document gouvernemental primaire et n'en publions donc aucun chiffre.

Ce n'est pas un défaut caché : c'est un paramètre de calendrier, connu, daté et récurrent, et de nombreux résidents s'absentent sur ces trois mois. À Chiang Mai, la question n'est donc pas « faut-il venir », mais « combien de mois par an ». Le coût de la vie le plus favorable des six destinations s'échange contre un trimestre à arbitrer.

Grille de lecture par destination :

Que sait-on vraiment des prix, et que ne sait-on pas ?

Voici le point que peu de contenus écrivent, et qu'il vaut mieux lire avant toute comparaison.

Ce qui reste, une fois retiré ce qui n'est pas mesuré, est solide : le ticket moyen par province, calculé sur des transferts réellement enregistrés. Et un fait d'arbitrage rarement cité : le Sud — Phuket et Samui — subit l'inflation la plus forte du pays, +3,91 % en avril 2026 contre +2,89 % au niveau national, selon le Trade Policy and Strategy Office. Sur un budget de fonctionnement tenu dix ans, l'écart n'est pas anecdotique. Précision de lecture : ce sont des variations, pas des niveaux ; elles disent où les prix montent le plus vite, pas où la vie coûte le plus cher. Aucun indice officiel de niveau de coût de la vie par ville thaïlandaise n'existe.

C'est exactement dans cet espace que nous travaillons. Nous suivons 7 865 programmes sur 6 provinces, 80 districts et 308 sous-districts, et nous calculons à chacun de ces trois niveaux un prix au m² médian et un prix au m² pondéré. Le médian dit ce que vaut le bien du milieu ; le pondéré dit ce que vaut le stock offert, une tour de plusieurs centaines d'unités ne pesant pas comme une résidence de vingt. C'est la granularité qui manque publiquement pour Pattaya, Hua Hin, Samui et Chiang Mai.

Quand nous modélisons un arbitrage entre Phuket et Hua Hin

Ce que vous pouvez faire maintenant

Commencez par la question d'usage, pas par celle du prix : le nombre de mois par an et la saison où vous serez là départagent les six destinations plus sûrement que n'importe quel prix au m² — et si votre année se coupe en deux, elle se pilote, comme nous l'expliquons dans notre mode d'emploi d'une vie à deux adresses. Ensuite seulement, comparez à granularité égale — un sous-district contre un sous-district, pas « Pattaya » contre « Hua Hin ».

Parcourez les six provinces et leurs 308 sous-districts dans l'explorateur Reflexion, ou demandez à un conseiller une comparaison chiffrée entre deux destinations sur votre enveloppe réelle.