Condos invendus à Bangkok : où est le stock et à quel rythme

Le mouvement ne se limite pas à Sukhumvit : dans l'ensemble du Grand Bangkok, les ventes de condominiums neufs ont progressé de 19,5 % au deuxième trimestre 2026, selon l'enquête du Real Estate Information Center (REIC) publiée le 22 septembre. Le même été, un autre chiffre a fait le tour des rédactions : 350 000 condominiums invendus, annoncés le 12 juin par Knight Frank pour Bangkok et ses provinces voisines. Le 15 octobre, Cushman & Wakefield en comptait 65 300 pour Bangkok seul. Les deux chiffres ne couvrent pas le même territoire et, selon les sources qui le ventilent, le stock se concentre dans le marché de masse et en périphérie, loin des adresses centrales que décrit notre guide des quartiers de Bangkok. Voici ce que comptent les séries, où se trouvent les unités invendues, comment elles s'y sont accumulées et ce que couvrent les mesures publiques.

Pourquoi 350 000 et 65 300 ne se comparent-ils pas terme à terme ?

Parce qu'ils ne couvrent pas le même territoire, et que les documents consultés ne donnent pas de définition détaillée qui permettrait de les rapprocher. Le rapport de Knight Frank Thailand sur le premier trimestre 2026 évoque un stock invendu d'« environ 350 000 unités », qu'il faudrait cinq à six ans pour écouler sans nouvelle offre substantielle. Le texte du rapport ne définit pas son périmètre ; c'est sa porte-parole, Pojaman Worakitpokatorn, qui l'a précisé le 12 juin dans Krungthep Turakij et The Nation : Bangkok et ses environs. Le même rapport rapporte ce stock à environ 60 000 transferts de condominiums par an, ce qui donne bien les cinq à six ans annoncés. Ce que recouvrent ces 350 000 unités, programmes anciens, chantiers en cours ou lots de revente, n'est pas précisé dans les documents consultés.

Cushman & Wakefield publie un objet plus étroit. Son Thailand Real Estate Outlook du troisième trimestre 2026 compte « plus de 65 300 unités invendues » à Bangkok, d'une valeur d'environ 370 milliards de bahts (9,6 milliards d'euros), dont 25 700 achevées et prêtes au transfert, soit environ 40 %. Son responsable de la recherche, Surachet Kongcheep, parle dans la presse thaïlandaise d'un stock « accumulé » de programmes. Colliers fournit un autre ordre de grandeur du stock de Bangkok. Le REIC publie aussi l'offre totale régionale, qui constitue un indicateur distinct. Les annonces de revente mesurent encore un autre objet.

Cinq mesures de l'offre de condominiums, avec des périmètres et des dates distincts :

Le chiffre de Knight Frank est nettement supérieur aux autres séries présentées. Les différences d'objet, de territoire et de date empêchent de mesurer ici leur écart à périmètre constant. Pour situer l'ensemble du marché, le REIC recense 202 414 logements restant à vendre, tous types confondus, maisons comprises, dans Bangkok et ses cinq provinces voisines au deuxième trimestre 2026. Les délais d'écoulement suivent la même logique : chacun divise un stock différent par un rythme différent, d'où des durées qui vont de deux à sept ans.

Où se trouve le stock de condominiums à Bangkok ?

Dans le marché de masse, d'abord. Selon Cushman & Wakefield, environ 55 % des unités invendues de Bangkok sont proposées sous 3 millions de bahts (78 200 €) ou à 100 000 bahts le mètre carré au plus (2 600 €) ; avec la tranche de 100 001 à 150 000 bahts le mètre carré (jusqu'à 3 900 €), on atteint environ 76 %. Le Dr Sopon Pornchokchai, de l'Agency for Real Estate Affairs (AREA), situait déjà en janvier le gros des invendus, tous logements confondus, dans le marché à 3 millions de bahts au plus et en périphérie.

En périphérie ensuite, mais pas partout. Le REIC mesure l'absorption des condominiums par secteur au deuxième trimestre 2026 : 5,2 % du stock vendu chaque mois à Sukhumvit, soit environ 16 mois ; 3,3 % dans le secteur de Bang Yai–Bang Bua Thong–Bang Kruai–Sai Noi, à Nonthaburi, environ 27 mois ; 2,8 % dans le secteur de Mueang Samut Prakan–Phra Pradaeng–Phra Samut Chedi, environ 32 mois ; et 0,4 % à Krathum Baen–Ban Phaeo, dans la province de Samut Sakhon, soit environ 252 mois. La périphérie n'est pas uniforme : Khlong Luang, dans la province de Pathum Thani, écoule le sien en dix mois environ. La banque Kiatnakin Phatra (KKP) désigne trois corridors comme les plus chargés en logements de milieu de gamme, tous types confondus : Rangsit–Pathum Thani (19 300 invendus), Bang Bua Thong–Nonthaburi (18 100) et Bang Na–Samut Prakan (16 400).

Deux de ces trois corridors sont ceux où les étrangers n'achètent presque pas. Selon AREA, les acheteurs étrangers ont acquis en 2025 2 015 unités neuves dans le quartier d'affaires, 44,2 % des ventes de la zone, et le centre-ville concentre 55,7 % de la valeur qu'ils ont achetée ; leurs achats sont quasi nuls à Rangsit–Pathum Thani, Chaeng Wattana ou Nonthaburi–Bang Bua Thong. Le REIC donne, pour tout le pays et le premier semestre 2026, un transfert moyen à un étranger de 4,3 millions de bahts (112 100 €) pour 43,9 m², au-dessus du seuil de 3 millions retenu par Cushman & Wakefield. La logique d'adresse et de station qui oriente ces achats est détaillée dans notre article sur les prix à Bangkok selon l'adresse et la station.

Qu'est-ce qui a formé ce stock ?

Un même mot revient dans toutes les sources : le crédit. Selon l'enquête de la Housing Business Association publiée le 21 octobre, 44,9 % des demandes de crédit immobilier ont été refusées en moyenne au premier semestre 2026, et 48,1 % sous 3 millions de bahts. Son président, Sunthorn Sathaporn, le résume ainsi : la question n'est plus seulement l'intention d'achat, mais la capacité des acheteurs à passer l'examen bancaire. Cushman & Wakefield décrit l'accès au crédit comme un « obstacle majeur » dans les programmes les moins chers, et le REIC voit le marché de masse sous la pression des refus de prêt, quand le haut de gamme se tient.

Le stock porte aussi la trace des années de lancements abondants. La Thai Condominium Association, qui représente les promoteurs, attend environ 17 000 lancements en 2026, le plus bas niveau depuis vingt ans ; elle évoque des délais de vente passés de deux ou trois ans à cinq ou six, et des coûts de construction en hausse de 10 à 20 %. Les acheteurs chinois ont également reculé : leurs transferts ont baissé de 13 % en 2025, selon Cushman & Wakefield, et les arrivées de touristes chinois de 33,6 %.

Knight Frank en tire un diagnostic qui éclaire tout le reste. Le problème du marché, dit sa porte-parole, « n'est pas un manque d'acheteurs, mais le trop-plein d'offre restante ». Lu avec les chiffres d'absorption du REIC, ce diagnostic dessine un marché où la demande existe, mais ne se trouve pas toujours là où les programmes ont été construits, ni au niveau de prix où les banques acceptent de prêter.

Au centre, un pipeline de luxe très mince

Le haut du marché se lit autrement. JLL recense, au deuxième trimestre 2026, un stock de 74 922 condominiums haut de gamme et de luxe à Bangkok, après cinq livraisons ; aucune autre livraison n'est attendue d'ici la fin de 2026, et le pipeline compte environ 1 900 unités d'ici 2029, soit environ 3 % du stock existant selon JLL. CBRE observe, dans son bilan de mi-année du 31 juillet, que le luxe et le super-luxe ont fait mieux que l'ensemble du marché de Bangkok, avec une demande étrangère qualifiée de « résiliente », venue notamment du Moyen-Orient, du Japon et de Russie.

L'offre nouvelle est partie ailleurs. Au premier trimestre 2026, Knight Frank ne recensait aucun lancement dans le quartier d'affaires : 58 % des 6 174 unités lancées l'étaient en première couronne, 42 % en périphérie, et 68 % sous 80 000 bahts le mètre carré (2 100 €). Les prix ne suivent pas pour autant une courbe unique. Knight Frank relevait des prix demandés moyens en légère baisse dans le quartier d'affaires et en première couronne, en légère hausse en périphérie, et JLL note que les valeurs vénales du centre ont continué de s'orienter à la baisse. Les adresses de ce haut de marché sont décrites dans notre article sur les quartiers haut de gamme de Bangkok.

Côté promoteurs, Cushman & Wakefield décrit des réponses ciblées : priorité aux unités achevées ou presque, programmes plus petits ou construits avant d'être lancés, location-accession sous 100 000 bahts le mètre carré, remises et promotions sans généralisation. The Nation a documenté en mai 2026 des campagnes proposant jusqu'à 48 mois sans mensualité, les frais de transfert offerts ou les charges de copropriété offertes jusqu'à cinq ans. Ce sont des offres commerciales datées, propres à chaque programme.

Qui les mesures de l'État couvrent-elles vraiment ?

Trois dispositifs publics visent le stock, chacun avec son périmètre. La Banque de Thaïlande a d'abord assoupli le ratio prêt-valeur (LTV) du 1er mai 2025 au 30 juin 2026 ; l'un de ses responsables, Somchai Lertlarpwasin, en attendait une aide aux promoteurs pour écouler leur offre. Le 14 mai 2026, le gouverneur Vitai Ratanakorn a annoncé la prolongation pour les contrats signés du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027. Le gouvernement a, de son côté, abaissé à 0,01 % les frais de transfert et d'hypothèque, et la Government Housing Bank a ouvert le 15 octobre un programme de prêts pour les logements de 3 millions de bahts au plus.

Les mesures publiques en faveur du logement en vigueur au 1er novembre 2026, et ce qu'elles couvrent :

La réduction des frais vise les logements jusqu'à 7 millions de bahts ; le programme de la Government Housing Bank cité vise ceux jusqu'à 3 millions. L'assouplissement du LTV suit d'autres seuils. Pour un acheteur étranger, la lecture est plus courte. Les frais à 0,01 % sont réservés aux personnes physiques de nationalité thaïlandaise. Le LTV encadre les prêts des établissements thaïlandais, et les sources consultées ne traitent pas de l'accès d'un non-résident au crédit. L'éligibilité au programme de la Government Housing Bank n'y est pas précisée.

Qu'est-ce qui sépare une lecture fine du stock d'une lecture moyenne ?

Un chiffre lu avec son périmètre. 350 000 unités invendues pour Bangkok et ses environs, 65 300 pour Bangkok : chaque série a son territoire, son objet et sa date. Les 85 249 unités publiées par le REIC pour Bangkok et cinq provinces représentent l'offre totale de condominiums, et non une troisième mesure interchangeable des invendus. Une série qui ne publie pas sa définition ne se compare pas terme à terme aux autres.

Un quartier lu à son propre rythme. Le stock régional ne dit rien d'un soi précis. Seize mois de stock à Sukhumvit et 252 mois à Krathum Baen–Ban Phaeo relèvent de la même enquête du REIC ; la moyenne régionale de 39 mois les confond.

Un immeuble lu dans son état d'avancement. Sur les 65 300 unités invendues comptées par Cushman & Wakefield, 25 700 sont achevées ; les autres sont en chantier ou sur plan, sans ventilation publiée. Un lot livré et un lot à livrer en 2028 ne portent ni le même calendrier ni les mêmes pièces à vérifier, comme le détaille notre article sur l'achat sur plan.

Le cas de Julien, un deux-pièces près de Phrom Phong

Ce que notre base permet de replacer dans son quartier

Selon notre relevé du 6 octobre 2026, 60 programmes se vendent encore sur plan dans les treize quartiers de notre guide, avec des livraisons de 2026 à 2029 ; à Silom et Sathon, 98 des 102 programmes suivis sont déjà livrés, et 92 des 93 à Ari et Phaya Thai. À Thong Lo, notre base compte 3 288 lots en vente dans 191 programmes. Notre relevé du 20 octobre 2026 recense 34 891 lots de condominium en vente à Bangkok, dont 43,8 % proposés en quota étranger, avec une carte très inégale : 90 % des immeubles de Watthana proposent ce quota, contre 39 % de ceux de Prawet. Ce sont des lots et des prix d'annonce, pas des invendus de promoteurs : ils situent un immeuble face à ses voisins. Pour comparer ceux d'un même secteur, replacez-les sur la carte.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Avant de juger un immeuble au chiffre du marché, lisez l'absorption de son secteur dans l'enquête trimestrielle du REIC, puis demandez au vendeur ou au gestionnaire l'état du quota étranger et le nombre de lots encore à vendre. Comparez ensuite, sur notre carte, les prix demandés dans les immeubles livrés du même quartier. Vous aurez une lecture du stock à l'échelle où vous achetez.