คอนโดเหลือขายในกรุงเทพฯ: สต็อกอยู่ที่ไหน ขายหมดเร็วแค่ไหน

ไม่ใช่แค่สุขุมวิทที่ขายดีขึ้น ทั่วทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดขายคอนโดใหม่เพิ่มขึ้น 19.5% ในไตรมาสสองปี 2026 ตามผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 22 กันยายน ช่วงกลางปีเดียวกัน มีอีกตัวเลขหนึ่งที่สื่อหยิบไปพาดหัวกันทั่ว คือคอนโดเหลือขาย 350,000 ยูนิต ซึ่ง Knight Frank ประกาศเมื่อวันที่ 12 มิถุนายน สำหรับกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบ ส่วนวันที่ 15 ตุลาคม Cushman & Wakefield นับได้ 65,300 ยูนิตเฉพาะในกรุงเทพฯ ตัวเลขทั้งสองครอบคลุมพื้นที่ต่างกัน และตามแหล่งข้อมูลที่แจกแจงรายละเอียด สต็อกกระจุกตัวอยู่ในตลาดระดับกลาง-ล่าง (ตลาดแมส) และในเขตชานเมือง ห่างไกลจากทำเลใจกลางเมืองที่คู่มือย่านต่าง ๆ ในกรุงเทพฯ ของเราบรรยายไว้ บทความนี้อธิบายว่าแต่ละชุดข้อมูลนับอะไร ยูนิตที่ขายไม่ออกอยู่ที่ไหน สะสมขึ้นมาได้อย่างไร และมาตรการของรัฐครอบคลุมใครบ้าง

ทำไม 350,000 กับ 65,300 จึงเทียบกันตรง ๆ ไม่ได้?

เพราะสองตัวเลขนี้ครอบคลุมพื้นที่ต่างกัน และเอกสารที่เราตรวจสอบก็ไม่ได้ให้นิยามโดยละเอียดพอที่จะนำมาเทียบกันได้ รายงานไตรมาสแรกปี 2026 ของ Knight Frank Thailand ระบุสต็อกที่ยังขายไม่ได้ “ราว 350,000 ยูนิต” ซึ่งต้องใช้เวลาห้าถึงหกปีจึงจะขายหมด หากไม่มีอุปทานใหม่จำนวนมากเข้ามาเพิ่ม ตัวรายงานไม่ได้นิยามขอบเขตไว้ ผู้ที่ชี้แจงคือโฆษกของบริษัท คุณพจมาน วรกิจโภคาทร เมื่อวันที่ 12 มิถุนายน ในกรุงเทพธุรกิจและ The Nation ว่าหมายถึงกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบ รายงานฉบับเดียวกันเทียบสต็อกนี้กับการโอนคอนโดราวปีละ 60,000 ยูนิต ซึ่งก็ได้ห้าถึงหกปีตามที่ประกาศจริง ส่วน 350,000 ยูนิตนี้ประกอบด้วยอะไรบ้าง ไม่ว่าจะเป็นโครงการเก่า โครงการที่กำลังก่อสร้าง หรือห้องขายต่อ เอกสารที่เราตรวจสอบไม่ได้ระบุไว้

Cushman & Wakefield เผยแพร่ตัวเลขที่ขอบเขตแคบกว่า รายงาน Thailand Real Estate Outlook ไตรมาสสามปี 2026 นับ “กว่า 65,300 ยูนิตที่ยังขายไม่ได้” ในกรุงเทพฯ มูลค่าราว 370,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว หรือราว 40% คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัย พูดกับสื่อไทยถึงสต็อก “สะสม” ของโครงการต่าง ๆ Colliers ให้ตัวเลขสต็อกของกรุงเทพฯ อีกชุดหนึ่งในระดับใกล้เคียงกัน REIC ก็เผยแพร่อุปทานทั้งหมดระดับภูมิภาคด้วย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดคนละตัว ส่วนประกาศขายต่อก็วัดอีกสิ่งหนึ่งที่ต่างออกไป

ห้าตัวชี้วัดอุปทานคอนโด ซึ่งมีขอบเขตและวันที่ต่างกัน:

ตัวเลขของ Knight Frank สูงกว่าชุดข้อมูลอื่นที่นำเสนอไว้อย่างเห็นได้ชัด แต่เมื่อสิ่งที่นับ พื้นที่ และวันที่ต่างกัน ในที่นี้จึงวัดส่วนต่างภายใต้ขอบเขตเดียวกันไม่ได้ เพื่อให้เห็นภาพของตลาดทั้งหมด REIC นับที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายทุกประเภท รวมบ้านด้วย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 5 จังหวัด ได้ 202,414 หน่วยในไตรมาสสองปี 2026 ระยะเวลาขายหมดก็เป็นไปตามตรรกะเดียวกัน แต่ละรายนำสต็อกคนละชุดมาหารด้วยอัตราขายคนละแบบ จึงได้ระยะเวลาตั้งแต่สองถึงเจ็ดปี

สต็อกคอนโดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ไหน?

อย่างแรกคืออยู่ในตลาดแมส ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield ราว 55% ของยูนิตที่ยังขายไม่ได้ในกรุงเทพฯ มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือไม่เกินตารางเมตรละ 100,000 บาท และเมื่อรวมช่วงตารางเมตรละ 100,001–150,000 บาท สัดส่วนจะขึ้นไปถึงราว 76% ดร.โสภณ พรโชคชัย แห่ง Agency for Real Estate Affairs (AREA) ชี้ไว้ตั้งแต่เดือนมกราคมว่า ที่อยู่อาศัยเหลือขายส่วนใหญ่ทุกประเภทอยู่ในตลาดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทและอยู่ในเขตชานเมือง

อย่างที่สองคืออยู่ชานเมือง แต่ไม่ใช่ทุกแห่ง REIC วัดอัตราดูดซับคอนโดรายทำเลในไตรมาสสองปี 2026 ได้ดังนี้ สุขุมวิทขายได้ 5.2% ของสต็อกต่อเดือน หรือราว 16 เดือนจึงหมด โซนบางใหญ่–บางบัวทอง–บางกรวย–ไทรน้อยในนนทบุรี 3.3% ราว 27 เดือน โซนเมืองสมุทรปราการ–พระประแดง–พระสมุทรเจดีย์ 2.8% ราว 32 เดือน และกระทุ่มแบน–บ้านแพ้ว จังหวัดสมุทรสาคร 0.4% หรือราว 252 เดือน ชานเมืองไม่ได้เหมือนกันหมด คลองหลวง จังหวัดปทุมธานี ขายสต็อกหมดในราวสิบเดือน ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ระบุสามแนวที่มีที่อยู่อาศัยระดับกลางเหลือขายมากที่สุด นับรวมทุกประเภท ได้แก่ รังสิต–ปทุมธานี (เหลือขาย 19,300 หน่วย) บางบัวทอง–นนทบุรี (18,100) และบางนา–สมุทรปราการ (16,400)

สองในสามแนวนี้เป็นพื้นที่ที่ชาวต่างชาติแทบไม่ซื้อเลย ตามข้อมูลของ AREA ในปี 2025 ผู้ซื้อต่างชาติซื้อห้องใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) 2,015 ยูนิต คิดเป็น 44.2% ของยอดขายในพื้นที่ และใจกลางเมืองมีสัดส่วน 55.7% ของมูลค่าที่ชาวต่างชาติซื้อทั้งหมด ขณะที่ยอดซื้อในรังสิต–ปทุมธานี แจ้งวัฒนะ หรือนนทบุรี–บางบัวทองแทบเป็นศูนย์ REIC ระบุว่าในครึ่งแรกปี 2026 ทั่วประเทศ ห้องชุดที่โอนให้ชาวต่างชาติมีมูลค่าเฉลี่ย 4.3 ล้านบาท ขนาด 43.9 ตร.ม. สูงกว่าเกณฑ์ 3 ล้านบาทที่ Cushman & Wakefield ใช้ ตรรกะเรื่องทำเลและสถานีที่กำหนดการซื้อเหล่านี้ อธิบายไว้ในบทความของเราเรื่องราคาในกรุงเทพฯ ตามทำเลและสถานี

อะไรทำให้เกิดสต็อกก้อนนี้?

คำหนึ่งปรากฏในทุกแหล่งข้อมูล คือสินเชื่อ ตามผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 21 ตุลาคม ในครึ่งแรกปี 2026 คำขอสินเชื่อบ้านถูกปฏิเสธเฉลี่ย 44.9% และ 48.1% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คุณสุนทร สถาพร นายกสมาคม สรุปว่า โจทย์ไม่ใช่แค่ความตั้งใจซื้ออีกต่อไป แต่คือความสามารถของผู้ซื้อในการผ่านการพิจารณาของธนาคาร Cushman & Wakefield เรียกการเข้าถึงสินเชื่อว่าเป็น “อุปสรรคสำคัญ” ในโครงการราคาถูกที่สุด และ REIC มองว่าตลาดแมสอยู่ภายใต้แรงกดดันจากการปฏิเสธสินเชื่อ ขณะที่ตลาดบนยังยืนอยู่ได้

สต็อกยังสะท้อนช่วงหลายปีที่มีการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก สมาคมอาคารชุดไทย ซึ่งเป็นตัวแทนผู้พัฒนาโครงการ คาดว่าปี 2026 จะมีการเปิดตัวราว 17,000 ยูนิต ต่ำสุดในรอบยี่สิบปี สมาคมระบุว่าระยะเวลาขายยืดจากสองถึงสามปีเป็นห้าถึงหกปี และต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น 10–20% ผู้ซื้อชาวจีนก็ลดลงเช่นกัน ในปี 2025 การโอนให้ชาวจีนลดลง 13% ตามข้อมูลของ Cushman & Wakefield และนักท่องเที่ยวจีนลดลง 33.6%

Knight Frank สรุปปัญหาไว้ในแบบที่ช่วยอธิบายภาพทั้งหมด โฆษกของบริษัทกล่าวว่า ปัญหาของตลาด “ไม่ใช่การขาดผู้ซื้อ แต่คืออุปทานคงเหลือที่ล้นเกิน” เมื่ออ่านคู่กับตัวเลขอัตราดูดซับของ REIC จะเห็นตลาดที่ความต้องการมีอยู่จริง แต่ไม่ได้อยู่ในทำเลที่โครงการสร้างไว้เสมอไป และไม่ได้อยู่ในระดับราคาที่ธนาคารยอมปล่อยกู้

ใจกลางเมือง: อุปทานคอนโดหรูใหม่มีน้อยมาก

ตลาดบนต้องอ่านอีกแบบ JLL นับสต็อกคอนโดระดับไฮเอนด์และลักชัวรีในกรุงเทพฯ ได้ 74,922 ยูนิตในไตรมาสสองปี 2026 หลังมีโครงการสร้างเสร็จห้าโครงการ ไม่มีโครงการใดคาดว่าจะสร้างเสร็จเพิ่มก่อนสิ้นปี 2026 และอุปทานในอนาคตมีราว 1,900 ยูนิตจนถึงปี 2029 หรือราว 3% ของสต็อกที่มีอยู่ตาม JLL ส่วน CBRE ระบุในรายงานกลางปีเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคมว่า ตลาดลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีทำได้ดีกว่าตลาดกรุงเทพฯ โดยรวม โดยมีความต้องการจากต่างชาติที่ “แข็งแกร่ง” ซึ่งมาจากตะวันออกกลาง ญี่ปุ่น และรัสเซียเป็นสำคัญ

อุปทานใหม่ย้ายไปอยู่ที่อื่น ในไตรมาสแรกปี 2026 Knight Frank ไม่พบการเปิดโครงการใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเลย จาก 6,174 ยูนิตที่เปิดตัว 58% อยู่ในพื้นที่รอบเมือง 42% อยู่ชานเมือง และ 68% ราคาต่ำกว่าตารางเมตรละ 80,000 บาท อย่างไรก็ตาม ราคาไม่ได้เคลื่อนไหวไปทางเดียวกันทั้งหมด Knight Frank พบว่าราคาเสนอขายเฉลี่ยลดลงเล็กน้อยในย่านศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่รอบเมือง แต่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยในชานเมือง และ JLL ระบุว่ามูลค่าตลาดในใจกลางเมืองยังคงมีแนวโน้มลดลง ทำเลของตลาดบนนี้อธิบายไว้ในบทความของเราเรื่องย่านหรูในกรุงเทพฯ

ฝั่งผู้พัฒนาโครงการ Cushman & Wakefield อธิบายว่ามีการปรับตัวแบบเจาะจง ได้แก่ เน้นยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วหรือใกล้เสร็จ ทำโครงการขนาดเล็กลงหรือสร้างก่อนเปิดขาย ใช้รูปแบบเช่าก่อนซื้อสำหรับห้องราคาต่ำกว่าตารางเมตรละ 100,000 บาท และให้ส่วนลดหรือโปรโมชันโดยไม่ได้ทำกันทั่วทุกโครงการ The Nation รายงานเมื่อเดือนพฤษภาคม 2026 ถึงแคมเปญที่ให้ไม่ต้องผ่อนนานสูงสุด 48 เดือน ฟรีค่าโอน หรือฟรีค่าส่วนกลางนานสูงสุดห้าปี ข้อเสนอเหล่านี้เป็นโปรโมชันเชิงพาณิชย์ที่มีกำหนดเวลา และแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ

มาตรการของรัฐครอบคลุมใครจริง ๆ?

มาตรการรัฐสามชุดมุ่งระบายสต็อก โดยแต่ละชุดมีขอบเขตของตัวเอง ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2025 ถึง 30 มิถุนายน 2026 ผู้บริหารคนหนึ่งของ ธปท. คุณสมชัย เลิศลาภวศิน คาดว่าจะช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการระบายอุปทานได้ วันที่ 14 พฤษภาคม 2026 ผู้ว่าการ วิทัย รัตนากร ประกาศขยายเวลาสำหรับสัญญาที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2026 ถึง 30 มิถุนายน 2027 ด้านรัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% และธนาคารอาคารสงเคราะห์เปิดโครงการสินเชื่อเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

มาตรการรัฐด้านที่อยู่อาศัยที่มีผลใช้บังคับ ณ วันที่ 1 พฤศจิกายน 2026 และสิ่งที่แต่ละมาตรการครอบคลุม:

การลดค่าธรรมเนียมมุ่งไปที่ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ส่วนโครงการของธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่กล่าวถึงมุ่งไปที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท การผ่อนคลาย LTV ใช้เกณฑ์อื่น สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ภาพจะสั้นกว่านั้น ค่าธรรมเนียม 0.01% ใช้ได้เฉพาะบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย LTV กำกับสินเชื่อของสถาบันการเงินไทย และแหล่งข้อมูลที่เราตรวจสอบไม่ได้พูดถึงการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ที่ไม่มีถิ่นพำนักในไทย ส่วนสิทธิในโครงการของธนาคารอาคารสงเคราะห์ก็ไม่ได้ระบุไว้

อ่านสต็อกอย่างละเอียดต่างจากการอ่านค่าเฉลี่ยอย่างไร?

อ่านตัวเลขพร้อมขอบเขตของมัน 350,000 ยูนิตเหลือขายสำหรับกรุงเทพฯ และพื้นที่โดยรอบ 65,300 สำหรับกรุงเทพฯ แต่ละชุดข้อมูลมีพื้นที่ สิ่งที่นับ และวันที่ของตัวเอง ส่วน 85,249 ยูนิตที่ REIC เผยแพร่สำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑล 5 จังหวัด คืออุปทานคอนโดทั้งหมด ไม่ใช่ตัวเลขยูนิตเหลือขายชุดที่สามที่ใช้แทนกันได้ ชุดที่ไม่เผยแพร่นิยามจะนำไปเทียบตัวต่อตัวกับชุดอื่นไม่ได้

อ่านทำเลตามจังหวะของทำเลนั้น สต็อกระดับภูมิภาคไม่ได้บอกอะไรเกี่ยวกับซอยใดซอยหนึ่ง สต็อกสิบหกเดือนในสุขุมวิทกับ 252 เดือนในกระทุ่มแบน–บ้านแพ้วมาจากผลสำรวจชุดเดียวกันของ REIC ค่าเฉลี่ย 39 เดือนของทั้งภูมิภาคทำให้ทั้งสองปนกันจนมองไม่เห็นความต่าง

อ่านอาคารตามสถานะการก่อสร้าง จาก 65,300 ยูนิตเหลือขายที่ Cushman & Wakefield นับได้ 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จแล้ว ที่เหลืออยู่ระหว่างก่อสร้างหรือยังเป็นโครงการพรีเซล โดยไม่มีการเผยแพร่ตัวเลขแยก ห้องที่ส่งมอบแล้วกับห้องที่จะส่งมอบในปี 2028 มีทั้งกำหนดเวลาและเอกสารที่ต้องตรวจสอบต่างกัน ตามที่อธิบายไว้ในบทความของเราเรื่องการซื้อคอนโดพรีเซล

กรณีของคุณกฤษดา: ห้องหนึ่งห้องนอนใกล้พร้อมพงษ์

สิ่งที่ฐานข้อมูลของเราช่วยเทียบได้ในระดับย่าน

ตามการสำรวจของเราเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2026 มี 60 โครงการที่ยังขายแบบพรีเซลอยู่ในสิบสามย่านของคู่มือของเรา โดยมีกำหนดส่งมอบระหว่างปี 2026 ถึง 2029 ในสีลมและสาทร 98 จาก 102 โครงการที่เราติดตามส่งมอบแล้ว และ 92 จาก 93 โครงการในอารีย์และพญาไท ในทองหล่อ ฐานข้อมูลของเรานับห้องประกาศขายได้ 3,288 ห้องใน 191 โครงการ การสำรวจเมื่อวันที่ 20 ตุลาคม 2026 พบห้องชุดประกาศขายในกรุงเทพฯ 34,891 ห้อง ในจำนวนนี้ 43.8% เสนอขายในโควตาต่างชาติ โดยกระจายตัวไม่เท่ากันเลย อาคาร 90% ในเขตวัฒนาเสนอขายในโควตานี้ เทียบกับ 39% ในเขตประเวศ ตัวเลขเหล่านี้คือห้องและราคาที่ประกาศขาย ไม่ใช่ยูนิตเหลือขายของผู้พัฒนาโครงการ ใช้สำหรับเทียบอาคารหนึ่งกับอาคารข้างเคียง หากต้องการเปรียบเทียบอาคารในย่านเดียวกัน ดูตำแหน่งบนแผนที่

สิ่งที่คุณทำได้ตอนนี้

ก่อนตัดสินอาคารหนึ่งจากตัวเลขของทั้งตลาด ให้ดูอัตราดูดซับของทำเลนั้นในผลสำรวจรายไตรมาสของ REIC แล้วถามผู้ขายหรือผู้จัดการนิติบุคคลถึงสถานะโควตาต่างชาติและจำนวนห้องที่ยังเหลือขาย จากนั้นเปรียบเทียบราคาเสนอขายของอาคารที่สร้างเสร็จแล้วในย่านเดียวกันบนแผนที่ของเรา คุณจะอ่านสต็อกได้ในระดับเดียวกับที่คุณกำลังจะซื้อ