Combien vaut la vue ? Combien vaut l'étage ?

1 sur 10 · Deux fenêtres

Pour chiffrer une vue, il faut rester dans le même immeuble

Au-dessus de Sukhumvit, des centaines de tours se font face. Derrière chaque fenêtre, une annonce déclare une vue : la skyline, le fleuve, la piscine, parfois la mer. Sur les 85 395 lots en vente de notre relevé, 68 517 en déclarent une. Et dans 2 968 programmes, des voisins de palier regardent des horizons différents. C'est là que se lit la vraie valeur d'une vue : entre deux appartements du même immeuble, avec le même nombre de chambres, au même niveau. Une adresse, deux fenêtres, deux prix. Ce guide monte dans les tours de Bangkok, longe la Chao Phraya, puis part vers la mer.

• Vue mer
• Vue fleuve
• Vue sur la skyline
• Ville, vue dégagée
• Montagne, lac ou golf
• Jardin ou piscine
• Vue bouchée

Vue déclarée par l'annonce ; prix demandés au 26 septembre 2026, pas des prix de transaction.

2 sur 10 · Monter

À Thonglor, chaque palier gravi se lit sur le prix

La caméra s'élève le long de Park Origin Thonglor, une tour de 59 étages livrée en 2022 au-dessus de Sukhumvit. Entre le dixième et le dix-neuvième étage, ses 89 appartements en vente se demandent 363 636 THB/m² (9 476 €) en médiane. Au quarantième et au-dessus, ses 64 lots atteignent 420 222 THB/m² (10 951 €) : 15,6 % de plus pour le même immeuble, la même adresse, la même piscine. Seule change la hauteur, et avec elle la lumière, le silence et l'horizon qui s'ouvre sur toute la ville.

Un exemple parmi les tours de Bangkok ; prix demandés au 26 septembre 2026.

3 sur 10 · La hauteur

Dans les tours de Bangkok, le trentième étage se paie un dixième de plus

Rapporté à l'ensemble des tours, le mouvement est net. À programme et nombre de chambres égaux, un appartement situé entre le dixième et le dix-neuvième étage se demande 3,2 % de plus qu'au pied de la tour, du premier au neuvième. Entre le vingtième et le vingt-neuvième, 5,7 %. Du trentième au trente-neuvième, 10,5 %, et à partir du quarantième, 12,9 %. À Pattaya, la pente est plus raide : 5,7 %, 11,1 %, puis 18,1 % entre le trentième et le trente-neuvième étage. La raison se voit depuis les balcons, nous y reviendrons.

Médiane des écarts entre lots d'un même programme ; prix demandés au 26 septembre 2026.

4 sur 10 · La skyline

Dans un même immeuble, la vue sur la skyline ne coûte pas plus cher

Voici la révélation du relevé. Sur les annonces de Bangkok, les lots qui regardent la skyline se demandent 116 806 THB/m² (3 044 €) en médiane, contre 84 888 THB/m² (2 212 €) pour une vue sur la ville : 37,6 % d'écart. Comparez maintenant deux appartements du même immeuble, avec le même nombre de chambres, dans la même tranche de dix étages. Sur 842 programmes, l'écart médian tombe à -0,2 %. La skyline se paie à l'adresse, au cœur de Sathorn ou de Sukhumvit, pas à la fenêtre. Une fois dans la bonne tour, le côté skyline est souvent au même prix que l'autre.

• Vue mer
• Vue fleuve
• Vue sur la skyline
• Ville, vue dégagée
• Montagne, lac ou golf
• Jardin ou piscine
• Vue bouchée

Vue déclarée par l'annonce.

5 sur 10 · La Chao Phraya

Au bord du fleuve, on paie la rive plus que la fenêtre

Cap à l'ouest, le long de la Chao Phraya, entre Bang Rak et Charoen Nakhon. À un kilomètre ou moins de son cours, nous suivons 148 programmes : leur mètre carré médian atteint 106 066 THB (2 764 €), 31,9 % au-dessus de la médiane de Bangkok, 80 410 THB (2 095 €). Dans ces immeubles riverains, la fenêtre sur le fleuve ajoute peu : à typologie et étage égaux, 1,5 % en médiane, sur 66 programmes. Les barges qui descendent au couchant, les bateaux-navettes, les lumières de l'autre rive : c'est d'abord la rive que l'on achète, et, dans la bonne tour, le fleuve vient presque en plus.

• Vue mer
• Vue fleuve
• Vue sur la skyline
• Ville, vue dégagée
• Montagne, lac ou golf
• Jardin ou piscine
• Vue bouchée

Distances à vol d'oiseau jusqu'à l'axe du fleuve (OpenStreetMap) ; vue déclarée par l'annonce.

6 sur 10 · Hua Hin

Du jardin à la mer, le même immeuble ne demande que quelques pour cent de plus

À Hua Hin, la caméra quitte les jardins et les piscines de l'intérieur des terres et glisse vers le golfe de Thaïlande, jusqu'à Nong Kae et au promontoire de Khao Takiab. Sur les annonces, l'écart paraît immense : les lots à vue mer se demandent 96 708 THB/m² (2 520 €) en médiane, plus du double des autres, à 46 846 THB/m² (1 221 €). Dans un même immeuble, à typologie et étage égaux, la vue mer ajoute 7 %. À Pattaya, 7,4 %. À Phuket, 4,6 %. La mer se paie, et d'abord parce que les immeubles qui la regardent sont au bord de l'eau.

• Vue mer
• Vue fleuve
• Vue sur la skyline
• Ville, vue dégagée
• Montagne, lac ou golf
• Jardin ou piscine
• Vue bouchée

Vue déclarée par l'annonce ; prix demandés au 26 septembre 2026, pas des prix de transaction.

7 sur 10 · Pattaya

À Pattaya, la mer se gagne étage après étage

Face à la baie, de la plage de Wong Amat à celle de Jomtien, 60 programmes s'élèvent à trente étages ou plus. Au pied des tours, sous le dixième étage, 14,8 % des lots déclarent la vue mer. Entre le dixième et le dix-neuvième, 76,1 %. À partir du quarantième, 95,9 %. Voilà pourquoi la hauteur se paie plus cher ici qu'à Bangkok : à Pattaya, monter, c'est acheter l'horizon, l'île de Koh Larn posée au large et le soleil qui se couche sur le golfe.

• Vue mer
• Vue fleuve
• Vue sur la skyline
• Ville, vue dégagée
• Montagne, lac ou golf
• Jardin ou piscine
• Vue bouchée

Parts calculées sur les lots dont la vue déclarée est connue.

8 sur 10 · Phuket

À Phuket, la mer se regarde sans prendre l'ascenseur

Changement de décor sur la côte ouest de Phuket, au-dessus des plages de Karon et de Kata. Ici, les immeubles restent bas : 7 étages en médiane pour les programmes d'appartements. La mer se gagne sur la pente des collines, pas en hauteur : 99,3 % des lots à vue mer de l'île sont situés sous le dixième étage, et le seul sous-district de Karon en compte 671. Résultat, c'est à Phuket que la vue mer ajoute le moins dans un même programme : 4,6 %, à typologie et étage égaux. Une terrasse sur l'Andaman, à deux ou trois niveaux du jardin.

• Vue mer
• Vue fleuve
• Vue sur la skyline
• Ville, vue dégagée
• Montagne, lac ou golf
• Jardin ou piscine
• Vue bouchée

Vue déclarée par l'annonce.

9 sur 10 · Deux mesures

La carte grossit la vue ; l'immeuble la remet à sa juste place

Posez côte à côte les deux mesures. Sur la carte, d'un programme à l'autre, la vue mer semble valoir 64,7 % à Pattaya, 106,4 % à Hua Hin et 49,4 % à Phuket, la skyline 37,6 % à Bangkok. Dans un même immeuble, ces écarts fondent à 7,4 %, 7 %, 4,6 % et -0,2 %. Ce qui fait la différence, c'est l'emplacement : la plage, le centre, la rive. Une fois l'adresse choisie, la vue coûte bien moins qu'on ne l'imagine.

• Vue mer
• Vue fleuve
• Vue sur la skyline
• Ville, vue dégagée
• Montagne, lac ou golf
• Jardin ou piscine
• Vue bouchée

Carte : médiane des médianes par programme ; immeuble : médiane des écarts dans un même programme.

10 sur 10 · Choisir

Choisissez d'abord l'adresse, puis montez

Le relevé dessine une méthode simple. D'abord l'adresse : c'est elle qui porte l'essentiel du prix, au bord de la mer comme au cœur de Bangkok. Puis l'étage : entre le trentième et le trente-neuvième, comptez 10,5 % de plus à Bangkok et 18,1 % à Pattaya, à programme et typologie égaux. Enfin la fenêtre : la mer ajoute 7,4 % à Pattaya et 7 % à Hua Hin ; la skyline et le fleuve, presque rien dans un même immeuble. Sur la carte, chaque programme porte désormais la vue que déclarent la plupart de ses lots.

• Vue mer
• Vue fleuve
• Vue sur la skyline
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• Montagne, lac ou golf
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• Vue bouchée

Vue déclarée par l'annonce ; prix demandés au 26 septembre 2026, pas des prix de transaction.