สวนสาธารณะกรุงเทพฯ: อยู่ริมปอดสีเขียว

1 จาก 11 · มุมสูง

ท่ามกลางตึกสูง มีสวนสาธารณะสามแห่ง และรอบสวนคือตลาดที่แตกต่างจากที่อื่น

เมื่อมองจากมุมสูง ใจกลางกรุงเทพฯ คือผืนคอนกรีตที่มีที่โล่งสามแห่ง ได้แก่ สวนลุมพินี สวนป่าเบญจกิติ และอุทยานเบญจสิริบนถนนสุขุมวิท รวมพื้นที่สวนสาธารณะ 134 เฮกตาร์ ในระยะไม่เกิน 400 เมตรจากขอบสวน หรือเดินราวห้านาที เราติดตาม 89 โครงการ ราคาเสนอขายมัธยฐานอยู่ที่ 183,100 บาท/ตร.ม. (4,771 ยูโร) สูงเป็น 2.3 เท่าของค่ามัธยฐานกรุงเทพฯ ซึ่งอยู่ที่ 80,318 บาท/ตร.ม. (2,093 ยูโร) อาคารที่นี่ยังสูงกว่าด้วย คอนโดมิเนียมในขอบเขต 40.2% มี 30 ชั้นขึ้นไป เทียบกับ 24.4% ของคอนโดมิเนียมทั้งเมือง

ราคาเสนอขายของประกาศขาย ณ 24 กันยายน 2026 ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง ระยะทางวัดเป็นเส้นตรง

2 จาก 11 · ลุมพินียามรุ่งอรุณ

ยามเช้าตรู่ ลุมพินีเป็นของนักวิ่ง ผู้รำไทเก๊ก และตัวเงินตัวทอง

ประตูสวนเปิดเวลา 04.30 น. และปิดเวลา 22.00 น. ตามข้อมูลของกรุงเทพมหานคร นี่คือสวนสาธารณะแห่งแรกของเมือง พระบาทสมเด็จพระมงกุฎเกล้าเจ้าอยู่หัวพระราชทานที่ดินในปี 1925 พื้นที่ 57.6 เฮกตาร์ล้อมรอบทะเลสาบ ทางเดินรอบสวนยาวรวมราว 2.5 กม. และในเวลานี้เป็นของนักวิ่ง บางกอกโพสต์บรรยายถึงผู้สูงวัยที่รำไทเก๊กตั้งแต่เช้า ส่วนเดอะการ์เดียนเล่าถึงบาร์เบลในลานออกกำลังกายกลางแจ้งและโยคะบนสนามหญ้า ห่างเพียงไม่กี่เมตรจากตัวเงินตัวทองราว 400 ตัวที่อาศัยอยู่ในสวน สถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสองสถานี คือสีลมและลุมพินี อยู่ห่างจากขอบสวน 147 และ 196 เมตร

3 จาก 11 · ลุมพินี ราคา

เมื่อหันหน้าสู่ลุมพินี ราคาต่อตารางเมตรเปลี่ยนไปอีกระดับ

รอบสวน เราติดตาม 20 โครงการ ทั้งหมดสร้างเสร็จแล้ว ราคาเสนอขายมัธยฐานอยู่ที่ 274,174 บาท/ตร.ม. (7,145 ยูโร) สูงเป็น 3.4 เท่าของค่ามัธยฐานกรุงเทพฯ และสูงกว่าส่วนที่เหลือของเขตปทุมวัน บางรัก และสาทร ซึ่งเป็นเขตที่ล้อมรอบสวน 72% โดยเขตเหล่านั้นอยู่ที่ 159,142 บาท/ตร.ม. (4,147 ยูโร) โครงการที่แพงที่สุดคือ นิมิต หลังสวน สร้างเสร็จในปี 2024 เสนอขายที่ 539,889 บาท/ตร.ม. (14,069 ยูโร) ซึ่งเป็นราคาสูงสุดรอบสวนทั้งสามแห่ง ตามด้วย 185 ราชดำริ ที่ 426,168 บาท/ตร.ม. (11,106 ยูโร)

เป็นราคาเสนอขาย ไม่ใช่ราคาขายจริง และสวนเป็นเพียงหนึ่งในจุดเด่นของย่านที่มีทั้งรถไฟฟ้า สำนักงาน และโรงแรม

4 จาก 11 · เบญจกิติ จากโรงงานยาสูบสู่ผืนป่า

บนที่ดินของโรงงานยาสูบ กรุงเทพฯ ได้ปลูกป่าขึ้นมา

สวนเปิดในปี 2004 บนที่ดินของโรงงานยาสูบแห่งประเทศไทย ในเดือนสิงหาคม 2022 พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวทรงเปิดส่วนขยาย ซึ่งเป็นป่าพื้นที่ชุ่มน้ำที่ทำให้สวนทั้งหมดมีพื้นที่ 72 เฮกตาร์ มีการเก็บรักษาต้นไม้เดิม 1,733 ต้น และปลูกเพิ่ม 7,155 ต้น รอบบึงที่รับน้ำฝนได้ถึง 128,000 ลูกบาศก์เมตร โกดังเก่าของโรงงานกลายเป็นศูนย์กีฬาในร่ม ที่นี่มีเส้นทางวิ่งยาว 2.8 กม. ทางเดินลอยฟ้ายาว 1.6 กม. ข้ามบึง และสะพานเขียวเชื่อมไปยังลุมพินีในระยะ 1.3 กม. ริมขอบสวนมี 40 โครงการ ราคามัธยฐาน 143,229 บาท/ตร.ม. (3,732 ยูโร) อยู่ในระดับเดียวกับเขตใกล้เคียงที่ 146,916 บาท/ตร.ม. (3,829 ยูโร) อาคารเหล่านี้สร้างในปีมัธยฐาน 2010 ก่อนจะมีผืนป่านานมาก และ 18 จาก 40 โครงการสูงไม่เกินแปดชั้น

5 จาก 11 · เบญจสิริ สวนของสุขุมวิท

สวนที่เล็กที่สุดในสามแห่ง ล้อมรอบด้วยอาคารที่แพงที่สุดบางแห่ง

อุทยานเบญจสิริเปิดในปี 1992 บนพื้นที่ 4.6 เฮกตาร์ริมถนนสุขุมวิท ห่างจากสถานีพร้อมพงษ์ 147 เมตร กรุงเทพมหานครระบุว่ามีประติมากรรมของศิลปินแห่งชาติ 18 ชิ้น น้ำพุดนตรี ลานสเก็ตบอร์ด และสระว่ายน้ำยาว 25 เมตร รอบสวนมี 30 โครงการ ราคามัธยฐาน 193,458 บาท/ตร.ม. (5,041 ยูโร) สูงกว่าส่วนที่เหลือของเขตคลองเตยและวัฒนา 43% จาก 5 โครงการที่แพงที่สุดในขอบเขตของเรา 3 โครงการอยู่ริมสวนนี้ ได้แก่ มาร์ค สุขุมวิท ที่ 442,056 บาท/ตร.ม. (11,520 ยูโร) ดิ เอสเทล พร้อมพงษ์ ที่ 431,355 บาท/ตร.ม. (11,241 ยูโร) และสติล สุขุมวิท 20 ซึ่งยังขายแบบพรีเซล

6 จาก 11 · สิ่งที่กำลังสร้าง

รอบสวน แทบทุกอย่างสร้างเสร็จแล้ว และโครงการใหม่กระจุกตัวใกล้เบญจสิริ

จาก 89 โครงการในขอบเขต 84 โครงการสร้างเสร็จแล้ว และ 5 โครงการขายแบบพรีเซล คิดเป็น 5.6% เทียบกับ 4.6% ของทั้งกรุงเทพฯ รอบลุมพินี ทั้ง 20 โครงการสร้างเสร็จแล้ว โครงการล่าสุดเสร็จในปี 2025 โครงการใหม่กระจุกตัวรอบเบญจสิริ ได้แก่ 8 เรสซิเดนซ์ ประกาศแล้วเสร็จในปี 2026 มิวนิค พร้อมพงษ์ ในปี 2027 มาวิสต้า พร้อมพงษ์ ในปี 2029 และสติล สุขุมวิท 20 ซึ่งเสนอขายแล้วที่ 429,104 บาท/ตร.ม. (11,182 ยูโร) ส่วนริมเบญจกิติ อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนซ์ แบงค็อก อโศก ประกาศแล้วเสร็จในปี 2029

• สร้างเสร็จแล้ว
• ขายก่อนสร้าง

ปีแล้วเสร็จตามที่ผู้พัฒนาโครงการประกาศ

7 จาก 11 · ราคาตามอายุอาคาร

ในอาคารรุ่นใหม่ ช่องว่างราคากับย่านโดยรอบกว้างขึ้น

ขอบเขตนี้เล่าเรื่องการก่อสร้างห้าทศวรรษ ได้แก่ 3 โครงการจากทศวรรษ 1980 15 โครงการจากทศวรรษ 1990 22 โครงการจากทศวรรษ 2000 33 โครงการจากทศวรรษ 2010 และ 15 โครงการตั้งแต่ปี 2020 ทั้งที่สร้างเสร็จและที่ประกาศแล้ว อาคารที่สร้างก่อนปี 2010 เสนอขายที่ราคามัธยฐาน 148,834 บาท/ตร.ม. (3,879 ยูโร) สูงกว่าอาคารอายุเท่ากันในเขตเดียวกัน 31% ส่วนอาคารที่สร้างตั้งแต่ปี 2010 ราคามัธยฐานขึ้นไปที่ 246,729 บาท/ตร.ม. (6,430 ยูโร) และช่องว่างกับย่านเพิ่มเป็น 45%

• สร้างก่อนปี 2010
• สร้างหรือประกาศตั้งแต่ปี 2010

ปีก่อสร้างตามที่แจ้งไว้ โครงการพรีเซลนับตามปีแล้วเสร็จที่ประกาศ

8 จาก 11 · โรงแรมที่มองเห็นสวน

ริมสวนลุมพินี โรงแรมหรูแทบทั้งหมดเป็นของใหม่

ในขอบเขตห้านาที เรานับโรงแรมแบรนด์ระดับโลกได้ 6 แห่ง ทั้งหมดอยู่รอบสวนลุมพินี รวม 1,632 ห้อง โซ/ แบงค็อก ของเครือแอคคอร์ ซึ่งโซฟิเทลเปิดในปี 2012 ที่หัวมุมถนนสาทรกับพระรามสี่ มี 237 ห้อง อีก 5 แห่งเปิดหรือกลับมาเปิดใหม่ตั้งแต่ปี 2020 บนถนนหลังสวน สินธร เคมปินสกี้ (274 ห้อง) และคิมป์ตัน มาลัย (360 ห้อง รวมเซอร์วิสเรสซิเดนซ์ 97 ยูนิต) เปิดในปี 2020 ฝั่งตรงข้ามสวน ดุสิตธานี ซึ่งเปิดครั้งแรกในปี 1970 สร้างใหม่และกลับมาเปิดในเดือนกันยายน 2024 ห้องพักทั้ง 257 ห้องมองเห็นสวนลุมพินี จากนั้นที่วัน แบงค็อก เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน (260 ห้อง) รับแขกกลุ่มแรกในเดือนธันวาคม 2024 ก่อนเปิดอย่างเป็นทางการเมื่อ 8 มกราคม 2025 และอันดาซ (244 ห้อง) ในเดือนธันวาคม 2025

จำนวนห้องตามเว็บไซต์ทางการของแต่ละโรงแรม ตรวจสอบเมื่อ 24 กันยายน 2026

9 จาก 11 · แบรนด์เรสซิเดนซ์

อยู่อาศัยภายใต้ชื่อโรงแรม ริมขอบสวน

ในขอบเขตนี้ มี 5 โครงการที่ใช้ชื่อเครือโรงแรม และทุกโครงการเสนอขายสูงกว่าค่ามัธยฐานของขอบเขตที่ 183,100 บาท/ตร.ม. (4,771 ยูโร) บนที่ตั้งเดิมของดุสิตธานี ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค เสนอขายที่ 425,789 บาท/ตร.ม. (11,096 ยูโร) และดุสิต พาร์คไซด์ ซึ่งสร้างเสร็จในปี 2025 ที่ 383,077 บาท/ตร.ม. (9,983 ยูโร) เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้ สร้างเสร็จในปี 2020 ข้างโรงแรม เสนอขายที่ 318,096 บาท/ตร.ม. (8,289 ยูโร) ริมเบญจกิติ อินเตอร์คอนติเนนตัล เรสซิเดนซ์ แบงค็อก อโศก ซึ่งยังเป็นพรีเซล ขายที่ 337,662 บาท/ตร.ม. (8,799 ยูโร) และวินด์แฮม เรสซิเดนซ์ สร้างเสร็จในปี 2020 ที่ 256,030 บาท/ตร.ม. (6,672 ยูโร)

มีน้อยกว่า 20 โครงการ แต่ละราคาจึงเป็นค่ามัธยฐานของโครงการเดียว

10 จาก 11 · ทางเหนือ จตุจักร

ทางเหนือ สวนสามแห่งอยู่ติดกัน และตึกสูงยังอยู่ห่างออกไป

เมื่อออกจากสถานีหมอชิตและสถานีสวนจตุจักร จะพบสวนสามแห่งที่อยู่ติดกัน ได้แก่ สวนจตุจักร เปิดในปี 1975 สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ฯ เปิดในปี 1992 เป็นสวนพฤกษศาสตร์ที่มีพรรณไม้กว่า 2,000 ชนิด และสวนวชิรเบญจทัศ เปิดในปี 2002 บนพื้นที่ 60 เฮกตาร์ มีน้ำพุสูง 72 เมตร ขอบเขตของทั้งสามสวนรวมกันครอบคลุม 115 เฮกตาร์ แต่ริมขอบสวน เราติดตามเพียง 8 โครงการ ในจำนวนนี้ 5 โครงการเป็นอาคารสูง 30 ชั้นขึ้นไป โครงการที่โดดเด่นที่สุดคือ เดอะ ไลน์ จตุจักร-หมอชิต สูง 43 ชั้น เสนอขายที่ 215,213 บาท/ตร.ม. (5,608 ยูโร) สูงเป็น 2.4 เท่าของค่ามัธยฐานเขตจตุจักร ซึ่งอยู่ที่ 88,326 บาท/ตร.ม. (2,302 ยูโร)

มีน้อยกว่า 20 โครงการ จึงไม่คำนวณค่ามัธยฐานของขอบเขตนี้

11 จาก 11 · สวนสำหรับแต่ละคน

สามสวน สามวิถีการอยู่อาศัยในใจกลางเมือง

ลุมพินีคือทำเลของราคาและโรงแรม ราคามัธยฐาน 274,174 บาท/ตร.ม. (7,145 ยูโร) มีสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสองสถานี และโรงแรมใหญ่ 6 แห่งริมขอบสวน เบญจกิติคือทำเลของกีฬาและผืนป่า ราคาเท่ากับย่านโดยรอบที่ 143,229 บาท/ตร.ม. (3,732 ยูโร) มีเส้นทางวิ่ง 2.8 กม. และเปิดตั้งแต่ 04.30 น. ถึง 22.00 น. เบญจสิริ ห่างจากบีทีเอส 147 เมตร คือสวนประจำย่านของสุขุมวิท มีสระว่ายน้ำและสนามเด็กเล่น ราคา 193,458 บาท/ตร.ม. (5,041 ยูโร) และมีโครงการพรีเซล 4 จาก 5 โครงการในขอบเขต ทางเหนือ จตุจักรให้พื้นที่กว้าง โดยมีเพียง 8 โครงการริมขอบสวน