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Sommaire

Guides sur carte · Épisode 3

Le fleuve

La Chao Phraya a porté Bangkok bien avant le rail. Sur ses rives, 59 % des condominiums comptent 30 étages ou plus, contre 23 % dans le reste de la ville, et le mètre carré médian s'y vend au prix des rues voisines : c'est au sommet du marché que le fleuve fait la différence.

Relevé du 19 octobre 2026 · prix demandés, médiane par programme

Chaque point est un programme suivi ; sa couleur donne son prix demandé médian au mètre carré.

30 000 ฿/m²180 000 ฿/m² et plus

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Le fleuve était là avant la ville

Avant les tours, il y avait l'eau. La ville royale de Rattanakosin est fondée en 1782 sur la rive est de la Chao Phraya, un fleuve de 372 kilomètres qui descend jusqu'au golfe. Suivez son cours vers la mer : 65 des 2 112 condominiums que nous suivons dans la capitale se tiennent à moins de 500 mètres de ses eaux.

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Sources

Relevé Reflexion du 19 octobre 2026 · Wikipedia — Chao Phraya River, consulté le 23 septembre 2026

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Au bord de l'eau, la ville monte

Au bord de l'eau, la ville prend de la hauteur. 59,4 % des condominiums riverains comptent 30 étages ou plus, contre 22,7 % dans le reste de Bangkok ; 25,0 % en comptent 40 ou plus, contre 6,4 %. Les deux plus hautes se répondent d'une rive à l'autre : Four Seasons Private Residences, 73 étages à l'est, Magnolias Waterfront Residences, 70 étages à l'ouest.

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Relevé Reflexion du 19 octobre 2026 · Wikipedia — Icon Siam, consulté le 23 septembre 2026

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Le prix du fleuve se joue au sommet

Au mètre carré médian, le fleuve ne coûte pas plus cher que les rues voisines : 107 836 THB (2 810 €) au bord de l'eau, 11,0 % de plus que le reste de Bangkok, mais autant que dans les mêmes districts, loin de l'eau : 108 148 THB (2 818 €). La rive se distingue au sommet : elle ne pèse que 3,2 % des programmes en vente, mais 3 des vingt programmes les plus chers de Bangkok, dont The Residences Mandarin Oriental.

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Prix demandés, pas des prix de vente.

Relevé Reflexion du 19 octobre 2026

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Deux rives, deux capitales

Traversez le fleuve. Thonburi, sur la rive ouest, fut la capitale du royaume de 1767 à 1782, avant que Rattanakosin ne s'élève en face. Les deux rives n'ont pas gardé le même prix : l'est aligne 36 condominiums riverains à 111 310 THB le m² (2 901 €) en médiane, l'ouest 29 à 106 123 THB (2 765 €), un écart de 4,9 %.

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Relevé Reflexion du 19 octobre 2026 · Wikipedia — Thonburi Kingdom, consulté le 23 septembre 2026 · Wikipedia — Chao Phraya River, consulté le 23 septembre 2026

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1985

Deux rives, deux rythmes

Les deux rives n'ont pas monté au même rythme. L'est a mené jusqu'aux années 2010, avec 12 condominiums riverains construits dans la décennie contre 7 en face. Puis le vent a tourné : depuis 2020, la rive ouest en compte 9, livrés ou annoncés, contre 7 à l'est.

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Relevé Reflexion du 19 octobre 2026

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Iconsiam fait basculer la rive ouest

Le 9 novembre 2018, Iconsiam allume la rive ouest. À Khlong San, un ensemble de 54 milliards de bahts dresse deux tours résidentielles de 70 et 52 étages, de l'autre côté du fleuve. Khlong San est devenu le district qui compte le plus de condominiums riverains dans notre base : 16, dont 12 de 30 étages ou plus.

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Relevé Reflexion du 19 octobre 2026 · Wikipedia — Icon Siam, consulté le 23 septembre 2026

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Une ligne de métro payée par un promoteur

Le 16 décembre 2020, une rame dorée relie en 1,8 kilomètre la station BTS Krung Thon Buri à Iconsiam. Ses 3,8 milliards de bahts de travaux ont été payés en totalité par Siam Piwat, l'un des promoteurs d'Iconsiam : une ligne de métro offerte par un centre commercial. À moins de 500 mètres de ses stations Charoen Nakhon et Khlong San, nous suivons 8 condominiums, dont 5 de 30 étages ou plus ; 4 étaient déjà là avant elle.

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Relevé Reflexion du 19 octobre 2026 · Wikipedia — Gold Line (Bangkok), consulté le 23 septembre 2026

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Le fleuve reste un réseau à part entière

Montez à bord. Le Chao Phraya Express Boat remonte le fleuve depuis 1971 et dessert 38 embarcadères sur 32 kilomètres : le fleuve reste un réseau à lui seul. Les riverains le savent : seuls 15 des 65 condominiums du bord de l'eau, soit 23,1 %, sont à moins de 500 mètres d'une station de métro, contre 42,1 % pour l'ensemble de Bangkok.

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Sources

Relevé Reflexion du 19 octobre 2026 · Chao Phraya Express Boat — About (site de l'exploitant), consulté le 23 septembre 2026 · Wikipedia — Chao Phraya Express Boat, consulté le 23 septembre 2026

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Méthode et sources

Les prix sont des prix demandés, relevés le 19 octobre 2026 dans notre base. Pour chaque programme, nous prenons la médiane des prix au mètre carré de ses lots non vendus ; pour une zone, la médiane de ces médianes, affichée à partir de 20 programmes. Un lot est écarté comme aberrant sous 10 000 ฿/m², au-dessus de 1 000 000 ฿/m², au-dessus de 500 000 ฿/m² sur moins de 30 m² ou sans surface connue, au-dessus de 500 M ฿, ou avec moins de 10 m² par chambre. La part vendue sur plan se calcule sur les programmes dont le statut est connu. Les distances sont mesurées à vol d'oiseau. Les euros sont convertis à 1 € = 38,374 ฿ (13 septembre 2026).

Les lignes de métro sont tracées station à station, en droite : un schéma du réseau, pas le tracé des voies.

Ce sont des prix d'annonce, pas des prix de vente. Aucun chiffre de cette page n'est une promesse de rendement.

Sources propres à ce guide :

Cette page est une information de marché, pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles citées sont datées ; vérifiez leur état en vigueur avec un professionnel avant toute décision.

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