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© EOX · Copernicus Sentinel-2 2016 · CC BY 4.0

Guides sur carte · Épisode 3

Le fleuve

La Chao Phraya a porté Bangkok bien avant le rail. Sur ses rives, 61 % des condominiums comptent 30 étages ou plus, contre 23 % dans le reste de la ville, et le mètre carré médian s'y vend au prix des rues voisines : c'est au sommet du marché que le fleuve fait la différence.

Relevé du 23 septembre 2026 · prix demandés, médiane par programme

Chaque point est un programme suivi ; sa couleur donne son prix demandé médian au mètre carré.

30 000 ฿/m²180 000 ฿/m² et plus

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Le fleuve était là avant la ville

Bangkok est née sur l'eau : la ville royale de Rattanakosin a été fondée en 1782 sur la rive est de la Chao Phraya, un fleuve de 372 kilomètres. Aujourd'hui, 62 des 1 993 condominiums que nous suivons dans la capitale se tiennent à moins de 500 mètres de son axe.

Limite · « Riverain » signifie à moins de 500 mètres, à vol d'oiseau, de l'axe du fleuve tracé par OpenStreetMap (extraction du 23 septembre 2026) : le front d'eau et les îlots immédiatement en retrait.

Relevé Reflexion du 23 septembre 2026 · Wikipedia — Chao Phraya River, consulté le 23 septembre 2026

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Au bord de l'eau, la ville monte

Au bord de l'eau, la ville monte. 61,3 % des condominiums riverains comptent 30 étages ou plus, contre 23,2 % dans le reste de Bangkok, et 25,8 % en comptent 40 ou plus, contre 6,5 %. Les deux plus hauts se répondent d'une rive à l'autre : Four Seasons Private Residences, 73 étages à l'est, et Magnolias Waterfront Residences, 70 étages à l'ouest.

Limite · Nombre d'étages déclaré pour le programme, sur les programmes qui le renseignent ; la hauteur en mètres n'est pas dans notre base.

Relevé Reflexion du 23 septembre 2026 · Wikipedia — Icon Siam, consulté le 23 septembre 2026

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Le prix du fleuve se joue au sommet

Au mètre carré médian, le fleuve ne coûte pas plus cher que les rues voisines : 108 232 THB (2 820 €) au bord de l'eau, 8,7 % de plus que le reste de Bangkok, mais au niveau des mêmes districts loin de l'eau, à 109 116 THB (2 843 €). C'est au sommet du marché que la rive se distingue. Les riverains ne forment que 3,2 % des programmes en vente, mais trois des vingt programmes les plus chers de Bangkok au mètre carré, dont The Residences Mandarin Oriental.

Limite · Prix demandés des annonces en vente au 23 septembre 2026, médiane par programme puis médiane des programmes : ce ne sont pas des prix de transaction, et la vue n'est pas isolée lot par lot. Le classement compte chaque programme une fois, à sa médiane.

Relevé Reflexion du 23 septembre 2026

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Deux rives, deux capitales

Thonburi fut la capitale du royaume de 1767 à 1782, avant la fondation de Rattanakosin sur la rive d'en face. Aujourd'hui, la rive est aligne 34 condominiums riverains pour une médiane de 111 310 THB le m² (2 901 €), la rive ouest 28 pour 106 675 THB (2 780 €), soit un écart de 4,3 %.

Limite · Rive attribuée d'après le district administratif du programme ; aucune médiane n'est calculée sous 20 programmes.

Relevé Reflexion du 23 septembre 2026 · Wikipedia — Thonburi Kingdom, consulté le 23 septembre 2026 · Wikipedia — Chao Phraya River, consulté le 23 septembre 2026

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Deux rives, deux rythmes

Les deux rives n'ont pas monté au même rythme. La rive est a mené jusqu'aux années 2010, avec 12 condominiums riverains construits dans la décennie contre 7 ; depuis 2020, la rive ouest en compte 9, livrés ou annoncés, contre 7 à l'est.

Limite · Année de construction déclarée ; la décennie 2020 réunit programmes livrés et programmes sur plan à leur année d'achèvement annoncée.

Relevé Reflexion du 23 septembre 2026

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Iconsiam fait basculer la rive ouest

Le 9 novembre 2018, Iconsiam ouvre à Khlong San, sur la rive ouest, un ensemble de 54 milliards de bahts qui comprend deux tours résidentielles de 70 et 52 étages. Khlong San est aujourd'hui le district qui compte le plus de condominiums riverains dans notre base : 16, dont 12 de 30 étages ou plus.

Limite · Montant et hauteurs d'Iconsiam selon Wikipédia ; le décompte par district est le nôtre et ne couvre que les programmes présents sur le marché en 2026.

Relevé Reflexion du 23 septembre 2026 · Wikipedia — Icon Siam, consulté le 23 septembre 2026

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Une ligne de métro payée par un promoteur

Le 16 décembre 2020, la Gold Line relie en 1,8 kilomètre la station BTS Krung Thon Buri à Iconsiam ; ses 3,8 milliards de bahts de travaux ont été financés en totalité par Siam Piwat, l'un des promoteurs d'Iconsiam. À moins de 500 mètres de ses stations Charoen Nakhon et Khlong San, nous suivons 8 condominiums, dont 5 de 30 étages ou plus, et 4 étaient livrés avant l'arrivée de la ligne.

Limite · Effectif inférieur à 20 : seuls des comptages sont donnés, sans médiane. Le montant et le financement de la ligne proviennent de Wikipédia.

Relevé Reflexion du 23 septembre 2026 · Wikipedia — Gold Line (Bangkok), consulté le 23 septembre 2026

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Le fleuve reste un réseau à part entière

Le fleuve reste un réseau à part entière : le Chao Phraya Express Boat y circule depuis 1971 et dessert 38 embarcadères sur 32 kilomètres. Seuls 15 des 62 condominiums riverains, soit 24,2 %, sont à moins de 500 mètres d'une station de métro, contre 43,1 % pour l'ensemble de Bangkok.

Limite · Réseau ferré : BTS, MRT, Airport Rail Link et Gold Line. Le nombre d'embarcadères et la longueur de ligne viennent de Wikipédia ; l'année de création, du site de l'exploitant.

Relevé Reflexion du 23 septembre 2026 · Chao Phraya Express Boat — About (site de l'exploitant), consulté le 23 septembre 2026 · Wikipedia — Chao Phraya Express Boat, consulté le 23 septembre 2026

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Méthode et sources

Les prix sont des prix demandés, relevés le 23 septembre 2026 dans notre base. Pour chaque programme, nous prenons la médiane des prix au mètre carré de ses lots non vendus ; pour une zone, la médiane de ces médianes, affichée à partir de 20 programmes. Un lot est écarté comme aberrant sous 10 000 ฿/m², au-dessus de 1 000 000 ฿/m², au-dessus de 500 000 ฿/m² sur moins de 30 m² ou sans surface connue, au-dessus de 500 M ฿, ou avec moins de 10 m² par chambre. La part vendue sur plan se calcule sur les programmes dont le statut est connu. Les distances sont mesurées à vol d'oiseau. Les euros sont convertis à 1 € = 38,374 ฿ (13 septembre 2026).

Les lignes de métro sont tracées station à station, en droite : un schéma du réseau, pas le tracé des voies.

Ce sont des prix d'annonce, pas des prix de vente. Aucun chiffre de cette page n'est une promesse de rendement.

Sources propres à ce guide :

Cette page est une information de marché, pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les règles citées sont datées ; vérifiez leur état en vigueur avec un professionnel avant toute décision.